„Wir versuchen, das Beste aus beiden Welten zu vereinen“, betont André Speth, Finanzvorstand von Noratis, regelmäßig. So positioniert sich das im Börsensegment Scale gelistete Unternehmen zwischen reinen Entwicklern von Wohnimmobilien wie Consus Real Estate oder auch Instone Real Estate und Bestandshaltern vom Schlage Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien. Als kreative Wortschöpfung kommt dann die Bezeichnung „Bestandsentwickler“ heraus. Soll heißen: Noratis kauft Portfolien – meist im Volumen von 30 bis 50 Mio. Euro – an, setzt Renovierungsmaßnahmen in Gang und baut vorhandene Leerstände ab: Stets mit dem Ziel, sich anschließend wieder mit Gewinn von den Häusern zu trennen. In der Zwischenzeit vereinnahmen die Eschborner freilich den Cashflow aus den Mietzahlungen, was das Risiko entsprechend reduziert und Noratis eben ein Stückweit mit Vonovia & Co. vergleichbar macht, auch wenn die Dimensionen komplett andere sind. Zur Einordnung: Gegenwärtig machen die Mieterlöse rund 10 Prozent des Konzernumsatz es aus, der Rest stammt aus dem Verkauf von Objekten. Perspektivisch soll sich die Quote allerdings auf ungefähr 60 (Verkauf) : 40 (Miete) drehen. Es stehen also deutliche Veränderungen an.
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Die typischen Objekte von Noratis sind dabei Siedlungsbauten, Werkswohnungen und Quartiere in Randgebieten von Ballungszentren – einfacher bis mittlerer Standard. „90er-Jahre ist fast schon Neubau für uns“, sagt Speth mit einem Augenzwinkern auf der von GBC veranstalteten MKK Münchner Kapitalmarkt Konferenz. Vergleichbar ist das Geschäftsmodell im Wohnbereich am ehesten mit Accentro Real Estate. Gewisse Parallelen gibt es auch zu Coreo, weil die Frankfurter beim Ankauf ihrer Wohn- und Gewerbeimmobilienportfolien regelmäßig einen Teil nicht in den Bestand nehmen und stattdessen für den Weiterverkauf einplanen. Das Pendant für den rein gewerblich genutzten Immobiliensektor ist derweil die ebenfalls im Scale notierte FCR Immobilien mit Sitz in München. Und so verwundert es nicht, dass FCR-Vorstand Falk Raudies große Stücke auf das Team von Noratis hält, wie er uns im Hintergrundgespräch verrät.
Für Gesprächsstoff am Kapitalmarkt sorgen die Hessen derweil, weil sie eine Anleihe platzieren wollen. Dem Vernehmen nach geht es um ein Volumen zwischen 20 und 30 Mio. Euro bei einer Laufzeit von fünf Jahren. Einigermaßen Standard also, selbst wenn es noch keine Indikationen zum Zinskupon gibt. Vor fast genau einem Jahr hatte Noratis zuletzt frische Mittel aufgenommen, damals allerdings Eigenkapital durch die Ausgabe neuer Aktien in einer Größenordnung von etwas mehr als 15 Mio. Euro.
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Trotz des grundsätzlich hohen Kapitalbedarfs setzt der Vorstand auf attraktive Dividendenzahlungen. Zur Hauptversammlung am 17. Juni 2019 steht die Ausschüttung von 1,30 Euro – entsprechend einer Gesamtsumme von 4,68 Mio. Euro – auf der Agenda. Damit bringt es der Spezialwert auf eine Rendite von immerhin fast 5,7 Prozent. Im Vorjahr gab es zwar noch eine Dividende von 1,50 Euro pro Anteilschein, allerdings lag die Ausschüttungssumme aufgrund der damals noch niedrigeren Aktienstückzahl sogar um rund 300.000 Euro niedriger als in diesem Jahr. Gut zu wissen ist außerdem, dass Noratis nach HGB bilanziert. Das heißt: Der ausgewiesene Überschuss wird nicht durch Hochschreibungen von Marktwerten der Immobilien aufgepumpt. Umgekehrt entstehen stille Reserven, die beim Verkauf der Objekte gehoben werden. Die Analysten von SMC Research setzen den fairen Wert der Aktie momentan bei rund 31 Euro an, womit der Titel noch ein erhebliches Potenzial hätte. Der Börsenwert von Noratis türmt sich zurzeit auf etwa 82,5 Mio. Euro. Bis in den dreistelligen Millionen-Bereich, der häufig zusätzliche Aufmerksamkeit bei institutionellen Investoren nach sich zieht, ist es also noch ein Stück hin. Trotzdem: Auf Investorenkonferenzen macht Noratis regelmäßig einen ansprechenden Eindruck und auch die Präsentation auf der MKK in München war vergleichsweise gut besucht.
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