Da haben die andere Immobilienaktien deutlich mehr Performance aufs Parkett gezaubert: Nun hängt der Aktienkurs von Coreo seit mittlerweile schon zwei Jahren in einer Seitwärtsspanne zwischen 1,50 und 2,00 Euro fest. Dabei haben die Frankfurter mit dem Erwerb des sogenannten Hydra-Portfolios von der Commerzbank im vergangenen Sommer für positive Schlagzeilen gesorgt und auch sonst geliefert. Wie Vorstand Marin N. Marinov im Mai auf der MKK Münchner Kapitalmarkt Konferenz in München sowie auf der von Equity Forum organisierten Frühjahrskonferenz in Frankfurt berichtet, kommt Coreo bei der Entwicklung des Hydra-Portfolios gut voran und hat sich – wie von Anfang an beabsichtigt – bereits fast komplett von den Objekten getrennt, die nicht im Bestand bleiben sollen. Woran hängt die Notiz also? Zu einem gehört Coreo mit einem Börsenwert von gerade einmal 26 Mio. Euro zu den kleinsten Immobiliengesellschaften überhaupt auf dem heimischen Kurszettel. Zudem befindet auch nur ein knappes Drittel im Streubesitz, den Rest halten die Christian Angermayer zurechenbare Apeiron (47 Prozent) und die BF Holding von Bernd Förtsch (21 Prozent). Entsprechend überschaubar sind die Handelsumsätze, was insbesondere für institutionelle Investoren ein erheblicher Makel ist.

Gleichwohl überrascht es boersengefluester.de, dass die Coreo-Aktie sogar mit einem Discount von zurzeit 15 Prozent auf den zum Jahresende 2018 ermittelten Substanzwert (NAV) von 1,93 Euro je Aktie gehandelt wird. Dabei hat die Gesellschaft große Ziele: Innerhalb der kommenden vier bis fünf Jahre soll das aus Wohn- und Gewerbeimmobilien bestehende Portfolio ein Volumen zwischen 400 und 500 Mio. Euro erreichen – verglichen mit zurzeit etwas mehr als 40 Mio. Euro. „Unsere Kriegskasse ist gut gefüllt. In diesem Jahr wollen wir 40 bis 50 Mio. Euro investieren“, sagt Firmenlenker Marinov. Die Mittel stammen unter anderem aus der Ende 2018 durchgeführten Kapitalerhöhung beziehungsweise der vor knapp 1,5 Jahren emittierten Anleihe. Hinzu kommen Verkaufserlöse aus Immobilientransaktionen sowie die übliche Bankenfinanzierung. On top hat Coreo noch eine historisch bedingte Besonderheit aus der Zeit als Beteiligungsholding Nanostart: So befinden sich im Depot noch immer rund 1,6 Millionen Magforce-Aktien mit einem Gegenwert von zurzeit rund 7,3 Mio. Euro.

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Wirklich Freude macht das Engagement an dem auf Krebstherapien spezialisierten Medizintechnikunternehmen allerdings nicht, zumal deren CEO Ben Lipps kürzlich die von den Investoren heiß ersehnte Marktzulassung zur Behandlung von Prostatakrebs in den USA kürzlich um ein Jahr auf 2020 nach hinten verschieben musste (siehe dazu auch das Interview mit den Analysten von GBC HIER). Dabei hatte Coreo bereits 2018 eine Wertberichtigung von knapp 1,6 Mio. Euro auf Magforce in den eigenen Bilanzen vorgenommen. Das Ziel von Vorstand Marinov: Spätestens in den kommenden vier bis fünf Jahren sollen die Bestände aus dem Technologieportfolio (Magforce, NanoDimension) komplett abgebaut sein. Aus Kapitalmarktsicht wäre es vorteilhafter, wenn dieser Prozess deutlich zügiger vonstatten gingen und Coreo damit sein Profil als reinrassige Immobiliengesellschaft schärfen würde. Doch der Abbau von marktengen Papieren ist in der Praxis kein ganz einfaches Unterfangen.

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Dabei geht die im Basic Board (Freiverkehr) gelistete Gesellschaft in ihrer Ausrichtung ohnehin einen Sonderweg, weil sie sich nicht auf eine Variante – Wohnen oder Gewerbe – festlegt, sondern opportunistisch handelt. Und da aus den zugekauften Portfolien voraussichtlich auch künftig ein gewisser Teil nicht im Bestand bleiben dürfte, gibt es zudem eine Schnittmenge zwischen klassischen Bestandshaltern und Entwicklern. Das rückt Coreo ein Stück weit in die Nähe von auf Wohnungen spezialisierten Firmen wie Noratis oder Accentro Real Estate, während im Gewerbebereich – zumindest was die Verkaufsaktivitäten angeht – leichte Parallelen zu FCR Immobilien auszumachen sind.

Ein immer wieder diskutiertes Thema bei Coreo bleibt zudem die Anfang 2018 emittierte Optionsanleihe im Volumen von 20 Mio. Euro – versehen mit einem knackigem Kupon von 10 Prozent und einer Laufzeit bis Ende Januar 2022. Vor dem Hintergrund, dass das Geschäftsmodell von Coreo zum damaligen Zeitpunkt noch zu einem erheblichen Teil Konzeptstudie war, scheint der hohe Zinssatz zwar verständlich. Dennoch kommt es für Finanzchef Felix Krekel wesentlich darauf an, die langfristigen Verbindlichkeiten günstiger zu strukturieren. So hat der von den Investoren der Serengeti Asset Management gezeichnete Bond eine vollständige vorzeitige Rückzahlungsklausel zum 31. Januar 2020. Zudem gab es bereits im Dezember 2018 eine teilweise Tilgung von 5 Mio. Euro. Wir gehen davon aus, dass Coreo die Put-Variante ziehen wird. Aktienoptionen wurden bislang derweil nicht ausgeübt, was angesichts eines Bezugspreises von 2,50 Euro auch nachvollziehbar ist.

Summa summarum sehen wir Coreo auf einem gutem Weg. Die Gesellschaft meldet zwar nicht – wie so manche andere Comany aus dem Sektor – im Monatstakt neue Immobilieninvestments. Das spricht unserer Meinung nach aber eher für den soliden Auswahlprozess von Vorstand Marinov. Also: Sofern Coreo das „Lastenheft“ für 2019 erfolgreich abarbeitet, sollte sich das in deutlich höheren Aktienkursen niederschlagen. Gut zwei Jahre Seitwärtstrend sind schließlich genug Warmlaufphase. Nächster wichtiger Termin ist die Hauptversammlung am 13. Juni 2019 in Frankfurt, auch wenn eine Dividende nicht auf der Agenda steht.

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INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Coreo
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A0B9VV	0,320	-	0,72
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
0,00	14,09	0,00	-0,10
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,04	-	0,10	-8,73
Dividende '22 in €	Dividende '23 in €	Div.-Rendite '23 in %	Hauptversammlung
0,00	0,00	0,00	24.07.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
	31.10.2024		31.05.2024
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-16,23%	16,79%	-1,23%	35,59%

Foto: Kaboompics

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