Coreo: Großer Schritt nach vorn

An börsennotierten Immobiliengesellschaften herrscht hierzulande nur wirklich kein Mangel. Aus dem zurzeit 546 Aktien umfassenden redaktionellen Coverage-Universum von boersengefluester.de stammen allein 45 Unternehmen aus dem Immobiliensektor. Keine andere Branche ist ähnlich zahlreich vertreten – mit allerdings auch sehr unterschiedlichen Marktkapitalisierungen: Die mit Abstand beiden größten Unternehmen sind der DAX-Konzern Vonovia (Börsenwert: 21,1 Mrd. Euro) und die im MDAX gelistete Deutsche Wohnen (14,0 Mrd. Euro). Insgesamt überspringen zurzeit 13 Immobiliengesellschaften beim Börsenwert die Marke von mehr als 1 Mrd. Euro. Am unteren Ende gibt es allerdings auch 14 Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von weniger als 100 Mio. Euro. Die kleinste – und auch mit die jüngste – davon ist die aus der früheren Beteiligungsgesellschaft Nanostart hervorgegangene Coreo. Die geringe Größe ist aus Investorensicht einerseits zwar ein Nachteil, da es schlichtweg schwieriger ist, die nötige Aufmerksamkeit zu bekommen. Andererseits bietet die Aufbauphase des Portfolios auch eine stattliche Chance, denn zurzeit lassen sämtliche Portfoliotransaktionen die Nadel auf dem Seismographen noch kräftig ausschlagen.

So gesehen ist es auch kein Wunder, dass der Aktienkurs von Coreo sehr positiv auf den kürzlich gemeldeten Deal reagiert hat, wonach Coreo für rund 22,5 Mio. Euro von der Commerzbank zwölf Büro-, Wohn- und Geschäftshäuser in Innenstadtlagen – es handelt sich um ehemalige Bankfilialen – gekauft hat. „Diese Akquisition ist der bisher wichtigste Meilenstein im Rahmen unserer Wachstumsstrategie und sollte unseren Substanzwert deutlich steigern“, sagt Coreo-Vorstand Marin N. Marinov. „Die ehemaligen Bankschalterhallen werden zu Einzelhandels- beziehungsweise Gastronomieflächen umgebaut. Bedingt durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum ist mancherorts eine Konversion der Büros zu Wohnungen vorgesehen. Dabei wird der Wohnflächenanteil auf rund ein Drittel der gesamten Mietfläche deutlich erhöht werden. Für Sanierung, Ausbau und Neuvermietung ist eine Investition in Höhe von ca. 5,5 Mio. Euro geplant“, heißt es weiterhin. Noch ist dabei unklar, ob Coreo die Immobilien langfristig im Eigenbestand halten oder am Ende weiterveräußern wird. Die Entscheidung soll erst am Ende des Investmentprozesses fallen.

 

Coreo  Kurs: 2,130 €

 

Firmenkenner halten es jedoch für eine realistische Vorstellung, dass Coreo das Portfolio nach der kompletten Sanierung und Aufwertung mit hohem Gewinn verkaufen wird. Die Gesellschaft selbst setzt eine interne Verzinsung „deutlich über 50 Prozent“ an. Gut möglich also, dass der allein aus dem Commerzbank-Deal die aktuelle Marktkapitalisierung von Coreo einmal gedreht wird. Weitere Details zu der Transaktion dürfte Coreo-Vorstand Marinov am 14. Mai 2018 auf der von der DVFA initiierten Frühjahrskonferenz in Frankfurt verraten. Insbesondere die Finanzierung des neuen Portfolios dürfte die Anleger interessieren. Die Vermutung liegt jedoch nahe, dass die Ende 2017 von Coreo begebene Optionsanleihe im Volumen von 20 Mio. Euro exakt auf die Commerzbank-Ausschreibung zugeschnitten war. „Der Erlös der Anleihe soll unmittelbar in aussichtsreiche Immobilienprojekte fließen, von denen Coreo einige bereits exklusiv verhandelt“, hieß es damals. Dabei war der Bond mit einem üppigen Kupon von 10 Prozent ausgestattet. Zudem hingen 640.000 Optionen auf ebenso viele Aktien zu einem Bezugspreis von jeweils 2,50 Euro an dem Bond. Platziert wurde die Optionsanleihe damals bei Investoren der amerikanischen Serengeti Asset Management.

Interessant ist die Coreo-Aktie aber auch wegen einer anderen Besonderheit: Aus dem „früheren Leben“ als Nanostart besitzt Coreo nämlich noch immer ein stattliches Paket von vermutlich rund zwei Millionen Stück Magforce-Aktien (siehe dazu auch den Beitrag von boersengefluester.de HIER). Zum Jahresende 2017 stand der Magforce-Anteil – unter Berücksichtigung eines Paketabschlags – mit rund 11,5 Mio. Euro in der Bilanz. Moment dürfte der Posten einen entsprechenden Zeitwert von gut 10 Mio. Euro haben. Den gesamten Substanzwert (NAV) der Coreo-Aktie bezifferte das in Frankfurt ansässige Unternehmen zum Jahresende 2017 auf 2,07 Euro. So gesehen wird der Anteilschein momentan noch immer nur zum NAV gehandelt – dabei ist der Commerzbank-Deal noch gar nicht berücksichtigt. Gut möglich also, dass die Coreo-Aktie vor einer Neubewertung steht. Ganz wichtig: Wie bei Micro Caps üblich, sind die Handelsumsätze vergleichsweise überschaubar – Limits also Pflicht! Zudem müssen Anleger überdurchschnittliche Kursschwankungen einkalkulieren. Für den schnellen Zock ist der Titel damit nicht unbedingt geeignet. Aber als mittelfristig ausgerichtetes Investment bietet der Titel eine anständige Chance-Risiko-Kombination.

 

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Coreo
WKN Kurs in € Einschätzung Börsenwert in Mio. €
A0B9VV 2,130 Kaufen 19,94
KGV 2019e KGV 10Y-Ø BGFL-Ratio Shiller-KGV
16,38 19,07 0,859 -8,33
KBV KCV KUV EV/EBITDA
1,16 - 332,28 5,201
Dividende '17 in € Dividende '18e in € Div.-Rendite '17
in %
Hauptversammlung
0,00 0,00 0,00 19.06.2018
Q1-Zahlen Q2-Zahlen Q3-Zahlen Bilanz-PK
19.09.2018 17.04.2018
Abstand 60Tage-Linie Abstand 200Tage-Linie Performance YtD Performance 52 Wochen
7,96% 8,51% 10,13% 8,40%
       

 

Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick
  2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018e
Umsatzerlöse1 0,53 1,51 0,00 0,00 0,00 0,06 3,00
EBITDA1,2 -0,68 0,31 0,00 -0,49 -2,47 2,97 1,30
EBITDA-Marge3 -128,30 20,53 0,00 0,00 0,00 4.950,00 43,33
EBIT1,4 -4,69 0,29 -8,87 -3,80 -7,26 2,96 1,20
EBIT-Marge5 -884,91 19,21 0,00 0,00 0,00 4.933,33 40,00
Jahresüberschuss1 -5,11 0,34 -8,88 -5,55 -7,27 2,99 1,03
Netto-Marge6 -964,15 22,52 0,00 0,00 0,00 4.983,33 34,33
Cashflow1,7 -1,10 0,34 -8,87 -5,40 -2,47 -2,74 1,10
Ergebnis je Aktie8 -0,82 0,05 -1,42 -0.89 -0,78 0,32 0,11
Dividende8 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Quelle: boersengefluester.de und Firmenangaben

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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de

Wirtschaftsprüfer: Votum

 

Foto: Pixabay



Über Gereon Kruse

Gereon Kruse
Gereon Kruse gründete im Mai 2013 die auf Datenjournalismus fokussierte Seite boersengefluester.de. Zuvor war er 19 Jahre bei dem Anlegermagazin BÖRSE ONLINE tätig – von 2000 bis Anfang 2013 in der Funktion des stellvertretenden Chefredakteurs. Sein Spezialgebiet sind deutsche Aktien – insbesondere Nebenwerte. 2016 gewann Gereon Kruse mit boersengefluester.de beim viel beachteten finanzblog award der comdirect bank den Publikumspreis und belegte gleichzeitig noch den 3. Platz in der Jurywertung.