Extremrecherche von Matthias Schrade. Wie der CEO von DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG auf der Telefonkonferenz zur Vorlage der Neun-Monats-Zahlen 2023 enthüllte, kennt er das kürzlich von DEFAMA erworbene Reutter-Center in Zell unter Aichelberg (Baden-Württemberg) schon seit frühester Kindheit und weiß genau um die Vorzüge des Standorts. Tatsächlich wurde er dort vor mehr als 30 Jahren im Shop von AWG Mode („Alle Werden Glücklich“) sogar schon einmal eingekleidet, denn das Reutter-Center liegt nur rund 10 km vom eigenen Elternhaus entfernt. Matthias Schrade ist also eine Art Insider in Sachen Reutter-Center. Unbedingt ein Vorteil, denn mit einem Kaufpreis im niedrigen zweistelligen Millionen-Euro-Bereich ist das Objekt der bislang größte Zukauf in der Firmengeschichte des Immobilienunternehmens mit Fokus auf Supermärkte und Einkaufszentren.
Über den genauen Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart, Analysten taxieren die Höhe aber auf etwa 12 Mio. Euro. Besonders ist der Deal aber auch deshalb, weil er noch vor wenigen Jahren für ein Unternehmen wie DEFAMA unerschwinglich gewesen wäre. Doch die Bieterkonkurrenz hat sich im Zuge der Immobilienkrise arg dezimiert. „Wir sehen einen nahezu ausgetrockneten Transaktionsmarkt“, sagt Matthias Schrade. Und genau diese Gemengelage wollen die Berliner nutzen. Dem Vernehmen nach führt das Team von DEFAMA derzeit Gespräche über weitere Objekte im siebenstelligen Bereich. „Ein oder mehrere weitere Käufe sind zeitnah wahrscheinlich“, sagt Schrade. Aber auch mindestens ein Verkauf soll noch im laufenden Jahr beurkundet werden.
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DEFAMA Deutsche Fachmarkt  |
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| Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick | ||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023e | ||
| Umsatzerlöse1 | 5,83 | 9,09 | 11,21 | 14,57 | 17,13 | 20,23 | 23,34 | |
| EBITDA1,2 | 3,89 | 5,53 | 7,04 | 8,99 | 13,35 | 15,18 | 15,54 | |
| EBITDA-Marge3 | 66,72 | 60,84 | 62,80 | 61,70 | 77,93 | 75,04 | 66,58 | |
| EBIT1,4 | 2,70 | 3,59 | 4,50 | 5,62 | 9,11 | 10,08 | 9,70 | |
| EBIT-Marge5 | 46,31 | 39,49 | 40,14 | 38,57 | 53,18 | 49,83 | 41,56 | |
| Jahresüberschuss1 | 1,36 | 1,70 | 2,07 | 2,51 | 5,04 | 5,40 | 4,17 | |
| Netto-Marge6 | 23,33 | 18,70 | 18,47 | 17,23 | 29,42 | 26,69 | 17,87 | |
| Cashflow1,7 | 1,36 | 3,42 | 3,80 | 4,96 | 7,41 | 10,86 | 12,95 | |
| Ergebnis je Aktie8 | 0,38 | 0,46 | 0,51 | 0,57 | 1,14 | 1,15 | 0,87 | |
| Dividende8 | 0,34 | 0,40 | 0,45 | 0,48 | 0,51 | 0,54 | 0,57 | |
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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de Wirtschaftsprüfer: Kowert, Schwanke & von Schwerin |
Anleger können sich also auf einen anhaltenden Newsflow einrichten. Angesichts der vorhandenen finanziellen Reserven sowie den sich bietenden Finanzierungsangeboten durch regionale Banken, zerstreut Schrade auch gleich möglicherweise aufkommende Befürchtungen um eine Verwässerung durch die Ausgabe neuer Aktien: „Wir brauchen schlichtweg keine Kapitalerhöhung.“ Dabei beträgt die durchschnittliche Zinsbindung der DEFAMA-Finanzierungen im Mittel rund 5,4 Jahre und wird sich bis zum Jahresende 2023 vermutlich sogar auf 6,6 Jahre ausweiten – bei weiterhin vergleichsweise hohen Tilgungen. Das sind gute Nachrichten, die an der Börse auch honoriert werden sollten. Hinzu kommt, dass DEFAMA sein zentrales Ziel, den annualisierten Cashflow aus dem Immobiliengeschäft (Funds From Operations) bis Ende 2023 auf 11 Mio. Euro zu hieven, schon jetzt erreicht hat.
Der rein auf die ersten neun Monate 2023 bezogene FFO kletterte derweil von 6,21 auf 7,12 Mio. Euro. Mittelfristig will DEFAMA den FFO auf mindestens 13 Mio. Euro steigern. Keine Veränderung zum jetzigen Zeitpunkt also an der Formulierung der Zielvorgaben „DEFAMA 2025“. Das gilt auch für die Dividendenprognose, wonach die Ausschüttung für 2023 oberhalb der zuletzt gezahlten Dividende von 0,54 Euro je Anteilschein liegen soll. Knapp drei Prozent Dividendenrendite sollten momentan mit der DEFAMA-Aktie also möglich sein. Die Analysten von Warburg Research haben ihr Kursziel von 30,70 Euro für den Titel aktuell wieder bestätigt, Potenzial ist also reichlich vorhanden.
Aber klar: Auch die im Münchner Spezialsegment m:access gelistete DEFAMA-Aktie kann sich von dem grundsätzlich mauen Sentiment innerhalb des Immobiliensektors nicht gänzlich abkoppeln, selbst wenn die Rückschläge – verglichen mit der Peer Group im engeren Sinne – relativ glimpflich ausfallen. Einen deutlichen Umschwung bei den Notierungen, wie es ihn in den vergangenen Wochen bei den Aktien von bekannten Wohn-Immobiliengesellschaften wie TAG, LEG oder Vonovia bereits gab, steht im Gewerbesegment aber noch aus. Immerhin: DEFAMA ist auf einem guten Weg, die Krise als Chance zu nutzen. Das sollte sich dann auch in der Notiz positiv bemerkbar machen und „Alle Werden Glücklich“.
| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| DEFAMA Deutsche Fachmarkt | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A13SUL | 26,800 | Kaufen | 128,64 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 23,10 | 26,98 | 0,86 | 41,49 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 3,24 | 9,94 | 5,51 | 18,69 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23e in € | Div.-Rendite '23e in % |
Hauptversammlung |
| 0,54 | 0,57 | 2,13 | 05.07.2024 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 31.05.2024 | 17.08.2023 | 24.11.2023 | 27.05.2024 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| 5,29% | 11,64% | 10,74% | 23,50% |
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Foto: Clipdealer
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