Normalerweise arbeiten wir uns momentan eher an der Analyse von Zwischenberichten ab – also dem Zahlenteil um Umsatz, Ergebnis, Cashflow oder auch Ausblick. Das ist bei dem Neun-Monats-Report von DEFAMA Deutsche Fachmarkt grundsätzlich nicht anders. Doch diesen Part können wir vergleichsweise kurz halten, denn die Resultate des auf Supermärkte und kleinere Fachmarktzentren spezialisierten Immobilienunternehmens waren wieder einmal richtig gut. So kletterte der Cashflow aus dem Stammgeschäft (Funds From Operations) nach Ablauf der ersten drei Quartale 2021 um knapp 24 Prozent auf 5,23 Mio. Euro. Mit Blick auf die für das Gesamtjahr angepeilten FFO von 7,10 Mio. Euro befindet sich das Team um CEO Matthias Schrade also voll auf Kurs.

Auf annualisierter Basis, also unter der Annahme, dass auch die unterjährig erworbenen Immobilien für das ganze Jahr zählen würden, hat DEFAMA den bisherigen Zielwert von mindestens 8 Mio. Euro sogar bereits um 200.000 Euro überschritten. Der Substanzwert (NAV) je Aktie beläuft sich per 30. September auf 17,76 Euro. Und was den Kauf neuer Objekte angeht, waren zuletzt ohnehin so etwas wie „Los Wochos“ bei DEFAMA. Folgerichtig notiert der im Münchner Spezialsegment m:access beheimatete Anteilschein auch in unmittelbarer Nähe zum historischen Rekordkurs. Bewertungstechnisch muss Investoren das aber nicht abschrecken, denn der Faktor auf die hochgerechneten FFO beträgt beim augenblicklichen Börsenwert von annähernd 109 Mio. Euro gerade einmal 13. Das gibt es viele Unternehmen und auch Branchen, die wesentlich ambitioniertere Kennzahlen haben. Doch das – so wichtig es aus Anlegersicht ist – beinahe nur am Rande.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt	Kurs: 26,600 €

Deutlich interessanter findet boersengefluester.de im Neun-Monats-Report irgendwie den Hinweis von CEO Schrade, dass DEFAMA einen weiteren Mitarbeiter eingestellt hat, um „die Kapazität betreffend Immobilientransaktionen auszubauen“. Im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de wird Matthias Schrade dann deutlich konkreter was die Formulierung angeht: „Wir schalten jetzt einen Gang höher.“ Statt der bislang üblichen 5 bis 8 Zukäufe pro Jahr, kann sich Schrade künftig 10 bis 12, vielleicht sogar 15 Transaktionen vorstellen. Damit nicht genug: Ohne von dem auf den langfristigen Bestand fokussierten Geschäftsmodell grundsätzlich abzurücken, sind künftig auch selektive Objektverkäufe eine Option. In Frage kommen dafür etwa mit neuen langfristigen Mietverträgen ausgestattete Immobilien.

Mitunter ergeben sich aber einfach auch lukrative Gelegenheiten beim Verkauf, die man einfach nicht ablehnen kann. Eine Blaupause gab es bereits im Frühjahr mit der Veräußerung des 2015 erworbenen Centers im thüringischen Bleicherode – inklusive eines Gewinns vor Steuern von 2,60 Mio. Euro. Den Mittelzufluss aus solchen Verkäufen reinvestiert DEFAMA dann freilich wieder in neue Okkasionen. Auf potenzielle Sonderdividenden sollten sich Aktionäre jedenfalls nicht einrichten. Hier bleibt es bei der simplen Strategie, wonach die Dividende jedes Jahr erhöht werden soll. Und auch was das Thema Kapitalerhöhungen angeht, bleibt Schrade bei der Vorgabe, dass DEFAMA künftig im Kern ohne zusätzliche Eigenkapitalaufnahme wachsen soll.

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Genügend Firepower hat die Gesellschaft mittlerweile allemal. Selbst eine nochmalige Verdopplung des im laufenden Jahr bereits 24 Mio. Euro ausmachenden Ankaufvolumens wäre ohne Kapitalerhöhung möglich, wie uns Schrade vorrechnet. Ob es sich hierbei um eine rein akademische Kalkulation handelt, lässt sich indes nicht sagen. Dafür ist es einfach zu ungewiss, wann welche Deals zustande kommen. „Wir haben momentan sehr viel Sachen in der Prüfung“, betont Schrade ohne damit ein Geheimnis zu verraten. Beinahe wichtiger ist da schon sein Hinweis, dass der rasante Expansionskurs von DEFAMA – allein seit 2015 ist das Portfolio von damals sieben auf mittlerweile 47 Standorte gewachsen – auch durch eine entsprechende Anpassung der organisatorischen Strukturen begleitet wurde: „Wir haben die Grundlagen dafür geschaffen, dass wir jetzt beschleunigen können.“

Summa summarum spricht jedenfalls einiges dafür, dass die DEFAMA-Aktie ihren Kultstatus in der Spezialwerte-Szene behält und die Notiz ihren Aufwärtstrend fortsetzt. Mit dem Überschreiten der 100-Millionen-Euro-Schwelle beim Börsenwert haben die Berliner zuletzt schon eine wichtige Hürde nachhaltig genommen, um auch neue institutionelle Investoren für den Titel zu gewinnen. Die jüngsten Kursziele der Analysten liegen im Bereich um 27 Euro, wobei auch das wohl eher eine Momentaufnahme ist.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A13SUL	26,600	Kaufen	127,68
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
22,93	26,96	0,84	41,18
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
3,21	9,86	5,47	18,63
Dividende '22 in €	Dividende '23 in €	Div.-Rendite '23 in %	Hauptversammlung
0,54	0,57	2,14	05.07.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
31.05.2024	17.08.2023	24.11.2023	27.05.2024
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
1,98%	8,56%	9,92%	21,46%

Foto: Clipdealer

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