So schnell wie auf der Telefonkonferenz zu den 2019er-Vorabzahlen von DEFAMA (Deutsche Fachmarkt) haben wir Vorstand Matthias Schrade bislang selten bei einer Präsentation gesehen. Keine acht Minuten brauchte Schrade für den Spurt durch die elf Folien mit den wichtigsten Eckdaten des Vorjahrs sowie einem ersten Ausblick für 2020. Nun: Durchgelesen hatten sich die Konferenzteilnehmer die Präsentation vermutlich sowieso, und der eigentlich interessante Teil bei solchen Veranstaltungen ist ohnehin die Frage-Antwort-Runde. Und hier zeigte sich einmal mehr, wie tief die meisten die Investoren in der Story des auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Unternehmens stecken. Noch beruhigender zu wissen aus Aktionärssicht ist, wie detailliert Schrade sämtliche Fragen aus dem Stegreif beantwortet. Mit Sicherheit auch ein Grund dafür, warum sich der Aktienkurs von DEFAMA über viele Quartale so gut positiv entwickelt hat und die Marktkapitalisierung der im m:access gelisteten Gesellschaft auf mittlerweile 72 Mio. Euro gestiegen ist. Zur Einordnung: Vor zwei Jahren es noch 38 Mio. Euro Börsenwert.
Als Gegenwert zeigen die Berliner für 2019 einen Anstieg der Umsatzerlöse um rund 23 Prozent auf 11,2 Mio. Euro sowie einen von 1,7 auf 2,1 Mio. Euro verbesserten Überschuss (nach HGB). Der Cashflow aus dem operativen Immmobiliengeschäft – auch Funds From Operations (FFO) genannt – kletterte um annähernd 26 Prozent auf 4,6 Mio. Euro. Bezogen auf die durchschnittliche Aktienzahl des Vorjahrs ergibt sich daraus ein Wert vom 1,14 Euro pro Anteilschein, was wiederum mit einem Aktienkurs von 16,30 Euro korrespondiert. Demnach wird die DEFAMA-Aktie also mit einem 2019er-„Immobilien-KGV“ von 14,3 gehandelt. Dagegen lässt sich nichts sagen, zumal in den Zahlen noch Sonderbelastungen aus der jüngsten Kapitalerhöhung sowie dem Umbau des Einkaufszentrums in Radeberg enthalten sind. Schaden kann in diesem Zusammenhang auch nicht ein Blick auf die Aktie des – freilich deutlich größeren – Wettbewerbers Deutsche Konsum REIT, der auf ein entsprechendes Multiple von mittlerweile mehr als 21 kommt.
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DEFAMA Deutsche Fachmarkt  |
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| Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick | ||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | ||
| Umsatzerlöse1 | 5,83 | 9,09 | 11,21 | 14,57 | 17,13 | 20,23 | 23,34 | |
| EBITDA1,2 | 3,89 | 5,53 | 7,04 | 8,99 | 13,35 | 15,18 | 15,54 | |
| EBITDA-Marge3 | 66,72 | 60,84 | 62,80 | 61,70 | 77,93 | 75,04 | 66,58 | |
| EBIT1,4 | 2,70 | 3,59 | 4,50 | 5,62 | 9,11 | 10,08 | 9,70 | |
| EBIT-Marge5 | 46,31 | 39,49 | 40,14 | 38,57 | 53,18 | 49,83 | 41,56 | |
| Jahresüberschuss1 | 1,36 | 1,70 | 2,07 | 2,51 | 5,04 | 5,40 | 4,17 | |
| Netto-Marge6 | 23,33 | 18,70 | 18,47 | 17,23 | 29,42 | 26,69 | 17,87 | |
| Cashflow1,7 | 1,36 | 3,42 | 3,80 | 4,96 | 7,41 | 10,86 | 12,95 | |
| Ergebnis je Aktie8 | 0,38 | 0,46 | 0,51 | 0,57 | 1,14 | 1,15 | 0,87 | |
| Dividende8 | 0,34 | 0,40 | 0,45 | 0,48 | 0,51 | 0,54 | 0,57 | |
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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de Wirtschaftsprüfer: Kowert, Schwanke & von Schwerin |
Die Dividende für 2019 erhöht DEFAMA um 5 Cents auf 0,45 Euro, was den Titel auf eine Rendite von immerhin fast 2,8 Prozent hievt. Damit nicht genug: Für das laufende Geschäftsjahr stellt Schrade bereits jetzt eine neuerliche Anhebung der Ausschüttung in Aussicht. Das macht den Titel für dividendenorientierte Anleger doppelt interessant. Neben den fast schon obligatorischen Meldungen um den weiteren Ausbau des Portfolios – und davon gab es zuletzt recht bedeutsame –, hängt der Aktienkurs von DEFAMA darüber hinaus zu einem nicht unerheblichen Teil an der weiteren Entwicklung des Einkaufszentrums in Radeberg. Insgesamt fast 9 Mio. Euro steckt DEFAMA in den Umbau des Centers. Zurzeit laufen umfangreiche Bauarbeiten, entsprechend kommen 2020 kaum nennenswerte Mieteinnahmen rein. Dafür laufen Betriebs- und Finanzierungskosten voll rein. Den negativen Impact daraus auf den 2020er-FFO von insgesamt vermutlich 5,70 Mio. Euro beziffert Schrade auf 400.000 bis 450.000 Euro.
Interessant wird freilich, ob DEFAMA das Objekt in Radeberg am Ende tatsächlich – wie bislang vermutet – mit einem Sonderertrag im hohen einstelligen Millionenbereich verkaufen wird oder ob Radeberg nicht einfach im Portfolio bleibt und den FFO nach Fertigstellung entsprechend positiv treiben wird. Noch will sich Schrade hier nicht festlegen und spricht gegenüber boersengefluester.de von einer 50:50-Situation. Wie immer an der Börse: Letztlich entscheidet der Preis. Die kommenden Monate werden also spannend bei DEFAMA. Die Analysten von SRC Research haben ihr Kursziel nach den Jahreszahlen derweil von 19 auf 20 Euro heraufgesetzt.
| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| DEFAMA Deutsche Fachmarkt | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A13SUL | 29,200 | Kaufen | 140,16 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 24,75 | 27,49 | 0,91 | 45,20 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 3,53 | 10,82 | 6,01 | 19,43 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23 in € | Div.-Rendite '23 in % |
Hauptversammlung |
| 0,54 | 0,57 | 1,95 | 05.07.2024 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 31.05.2024 | 21.08.2024 | 21.11.2024 | 27.05.2024 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| 5,80% | 11,26% | 20,66% | 37,74% |
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Foto:
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