Investments in Einkaufs- und Fachmarktzentren haben sich an der Börse zunehmend als eigene Assetklasse etabliert. Das zeigt die gute Performance von Aktie wie Deutsche Konsum REIT oder DEFAMA. Aber es müssen nicht immer Aktien sein, als Anleihenemittent sich hat sich die FCR Immobilien AG bereits einen Namen gemacht. Nun platziert das Unternehmen aus München erneut einen Bond. Boersengefluester.de sprach mit CEO Falk Raudies über die Hintergründe der Emission und für die Anleihe interessante ist, das Geschäftsmodell, mögliche Konkurrenz durch das Internet sowie die Chancen auf ein Börsengang von FRC Immobilien in Aktienform.
Herr Raudies, auf boersengefluester.de dreht sich normalerweise alles um börsennotierte Small Caps. FCR Immobilien ist zwar noch nicht gelistet, wendet sich jetzt aber erneut mit einer Anleihe an den Kapitalmarkt. Können Sie uns kurz das Geschäftsmodell von FCR erklären?
Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG investiert deutschlandweit in Einkaufs- und Fachmarktzentren. Dabei haben wir in den vergangenen Jahren ein dynamisches Wachstum verzeichnet. Unser Hauptaugenmerk liegt auf Immobilien, die an attraktiven Sekundärstandorten gelegen sind und somit überdurchschnittliche Renditen aufweisen. Aus unserer Sicht bieten diese Standorte langfristig eine stabilere Wert- und Mietentwicklung als beispielsweise Immobilien an Primärstandorten. Wir kaufen günstig ein, gerne aus Sondersituationen und zielen mit unserem erfahrenen Asset Management auf das wertschaffende Heben der Potenziale der Immobilien. Dabei ist der Verkauf optimierter Objekte Teil unseres Geschäfts.
Was sind die finanziellen Eckpunkte der Bond-Emission?
Falk Raudies: Die Anleihe verfügt über einen Zinskupon von 6,0 Prozent und hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Das Volumen liegt bei bis zu 25 Mio. Euro. Der Kupon wird übrigens halbjährlich gezahlt. Die Anleihe wird zudem natürlich eine Börsennotierung bekommen.
Welche Anlegergruppen adressieren Sie mit der Anleihe?
Falk Raudies: Aus unserer Sicht haben wir ein sehr interessantes Paket für institutionelle Investoren und für Privatanleger geschnürt. Die neue Anleihe bietet beiden die Möglichkeit, von den attraktiven Renditen im Bereich der Handelsimmobilien zu profitieren. Außerdem ist zukünftig ein täglicher Handel durch die Notierung an der Börse Frankfurt möglich. Ich bin mit dem Zeichnungsstart sehr zufrieden. Wir haben schon von einigen großen Investoren Kaufaufträge erhalten, aber auch von vielen Privatanlegern.
Warum wählen Sie eine Anleihe als Finanzierungsinstrument? Ist das nicht eine eher teure Art der Geldbeschaffung?
Falk Raudies: Es erfolgt ja eine Mischfinanzierung aus Eigenmitteln, Bankfinanzierungen und den Mitteln aus der Anleihe. Unter dem Strich erzielen wir so günstige Zinsstrukturen für die Objekte und für die FCR Immobilien AG. Im Wertpapierprospekt haben wir ausgeführt, dass per Ende 2016 die Ist-Nettomietrendite bei 14,2 % p.a. auf Basis der Buchwerte lag.
Wie ist der Bond abgesichert und was haben Sie mit dem Emissionserlös vor?
Falk Raudies: Die Anleihe verfügt über ein umfangreiches Sicherungskonzept. Hierzu gehören treuhänderisch gehaltene Buchgrundschulden ebenso wie weitere Schutzrechte, u.a. eine Ausschüttungssperre von 50 Prozent sowie ein Kündigungsrecht der Anleihegläubiger für den Fall eines Kontrollwechsels. Der Emissionserlös dient primär dem weiteren Wachstum, sprich dem Ausbau des Immobilienbestands. Wir sind ja in den vergangenen Jahren bereits gut gewachsen und wollen dies auch in Zukunft tun.
Bestehen bereits konkrete Kaufabsichten für neue Immobilienbestände?
Falk Raudies: Unsere Pipeline ist weiter gut gefüllt. Wir sind praktisch permanent in Ankaufsgesprächen und bekommen laufend Objekte aus unserem Netzwerk angeboten. Dabei kaufen wir deutschlandweit ein. Zum Zeitpunkt der Wertpapierprospekterstellung hatten wir übrigens 41 Immobilien im Bestand mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt rund 140.000 m². Wir wollen bis Ende des Jahres weitere 20 bis 30 Objekte erwerben.
Was sind bei Ihnen die wichtigsten Kriterien für den Erwerb neuer Immobilien?
Falk Raudies: Der Fokus liegt auf Einkaufs- und Fachmarktzentren an attraktiven Sekundärstandorten, in Innenstadtlagen und Stadtteilzentren von Städten ab 10.000 bis 15.000 Einwohnern. Ein bonitätsstarker Ankermieter ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium für uns. Dabei können ergänzend auch gern weitere Filialisten in der Immobilie ansässig sein. Bei Einzelobjekten sprechen wir in der Regel über ein Transaktionsvolumen von 1 bis 20 Mio. Euro. Bei Portfolios kann dies auch schon einmal mehr sein – bis zu 50 Mio. Euro etwa. Wir sind auf Sondersituationen spezialisiert, wodurch wir günstig einkaufen und überdurchschnittliche Renditen erzielen können. Unser über Jahre gewachsenes Netzwerk und unsere Expertise sind dabei ein entscheidender Vorteil.
Keine Angst vor Online-Shopping?
Falk Raudies: Wir fokussieren uns auf Immobilien an etablierten Standorten, die meist eine wichtige Nahversorgungsfunktion haben. Unsere Ankermieter sind dabei meist Lebensmitteldiscounter. Auch wenn es in diesem Bereich mittlerweile Online-Angebote gibt, bin ich mir ziemlich sicher, dass es für stationäre Lebensmittelmärkte noch lange einen Markt geben wird. Bislang spüren wir daher praktisch keine Auswirkungen des Online-Angebots.
Was muss passieren, damit für FCR Immobilien auch der Börsengang ein Thema wird?
Falk Raudies: Wir haben mit den Anleihen gute Erfahrungen am Kapitalmarkt gemacht und in der Vergangenheit ja auch erklärt, dass ein Börsengang eine Option für uns sein kann. Mehr kann ich an dieser Stelle leider noch nicht sagen.
Wie sieht die jetzige Aktionärsstruktur aus?
Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein familiengeführtes Unternehmen. Die Gesellschaft wurde ja vor rund 14 Jahren gegründet und mir gehören noch immer ca. 83 Prozent, den Rest teilen sich ausgewählte Investoren, die ich alle persönlich kenne.
Foto: Pixabay
Falk Raudies (Jahrgang 1974) ist Alleinvorstand von FCR Immobilien und seit vielen Jahren als Unternehmer tätig. Zu seinen Stationen zählen unter anderem die Alldis Computer GmbH sowie die Rhinos Energy Drink & Food AG. Von Anfang 2012 bis Mitte 2014 war Raudies außerdem stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HPI AG. Die FCR Immobilien AG geht auf die 2003 in München gegründete FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Sitz in Krailling zurück.
