Ziemlich verschlafen sieht der Chart von Isaria Wohnbau aus – noch. Der auf Wohnraum in München fokussierte Projektentwickler hat nämlich prima Zahlen vorgelegt und die eigenen Prognosen sicher eingelöst. Bei Erlösen von 160 Mio. Euro kam Isaria auf ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 21,6 Mio. Euro. Unterm Strich blieb ein Überschuss von rund 9,3 Mio. Euro stehen. Angekündigt hatte Vorstandschef Michael Haupt einen Gewinn im „hohen einstelligen” Millionen-Euro-Bereich. Zur weiteren Einordnung: Die Analysten rechneten zuletzt mit einem Nettoprofit von rund 8,5 Mio. Euro. Die Steuerbelastung bei dem ehemals als JK Wohnbau firmierenden Unternehmen ist derzeit zu vernachlässigen. Dafür schlägt das negative Finanzergebnis von fast 11 Mio. Euro heftig ins Kontor. Gemessen an den operativen Fortschritten ist es jedoch beachtlich, dass sich die Zinslast nicht weiter vergrößert hat. Hier profitiert Isaria also von den günstigeren Refinanzierungsmöglichkeiten.

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Kapitalisiert ist die Gesellschaft aus München derzeit mit 102,2 Mio. Euro. Gemessen am ausgewiesenen Eigenkapital von 22,9 Mio. Euro sieht das auf den ersten Blick recht ambitioniert aus. Doch der Eindruck täuscht. „Würden wir, wie die meisten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland unsere Projekte zu IFRS Marktwerten und nicht zu Anschaffungs- und Herstellungskosten ausweisen, betrüge unser Eigenkapital 112,3 Mio. Euro”, sagt Haupt. Hintergrund: Bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften entspricht der Net Asset Value (NAV) im Wesentlichen dem aktuellen Wert des Immobilienportfolios. Als Entwickler hat Isaria jedoch nur einen vergleichsweise geringen Bestand im Anlagevermögen. Die Projektpipeline wiederum wird mit dem Wert zum Zeitpunkt des Ankaufs – bei Isaria in der Regel zwischen 2008 und 2011 – angesetzt. Die Hilfsrechnung des Vorstands sagt also, was ein Entwickler zahlen müsste, wenn er den Projektbestand von Isaria heute kaufen würde. Gemessen daran wird der Small Cap also mit einem deutlichen Abschlag zum NAV gehandelt. Die Skepsis der Börsianer ist angesichts der unrühmlichen Firmenvergangenheit zwar nachvollziehbar – doch mittlerweile irgendwie auch überholt.

Für das laufende Jahr stellt Haupt erneut einen Gewinn im hohen einstelligen Millionenbereich in Aussicht: „Das Rekordjahr 2014 war kein Ausreißer nach oben.” Boersengefluester.de traut dem im Prime Standard gelisteten Titel im ersten Schritt Kurse von rund 5 Euro zu. Aber Achtung: Trotz des offiziell auf 69,18 Prozent bezifferten Streubesitzes ist das Papier vergleichsweise markteng. Anleger, die sich hier engagieren, müssten unter Umständen also mit größeren Kursausschlägen rechnen – auch wenn die Notiz momentan vor sich hin dümpelt. Außerdem sollten Investoren der festen Überzeugung sein, dass der Immobilienmarkt in München – trotz des aktuell bereits erreichten Preisniveaus – weiterhin vor einer guten Zukunft steht. Unser Fazit: Aussichtsreicher Small Cap, den die meisten Investoren in seiner jetzigen Verfassung wohl so nicht auf dem Schirm haben.

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