Nicht gerade besonders aufregend sieht der Aktien-Chart der Deutschen Konsum REIT aus – und das schon seit mehr als einem Jahr. Dabei ist das grundsätzliche Geschäftsmodell rund um Immobilien für den Lebensmitteleinzelhandel oder kleinere Shopping-Center auch – oder gerade – in Corona-Zeiten sehr stabil. Doch der Teufel steckt oft im Detail: So musste die Deutsche Konsum REIT um CEO Rolf Elgeti ihr eigentlich geplantes Expansionstempo für das laufende Geschäftsjahr ein wenig drosseln. Im Interview mit boersengefluester.de erläutern CFO Christian Hellmuth und CIO Alexander Kroth, was die Ursachen dafür sind und wie es weiter geht. Und so viel schon vorweg: Selbst wenn der Spezialwert momentan einen Hänger hat, für langfristig orientierte Investoren bleibt der Titel ein Basisinvestment aus dem Sektor.

Herr Kroth, seit Beginn des laufenden Geschäftsjahres hat die Deutsche Konsum REIT (DKR) bislang 13 Einzelhandelsimmobilien mit einem Investitionsvolumen von rund 120 Mio. Euro und einer Jahresmiete von 10,9 Mio. Euro erworben. Einige weitere geplante Akquisitionen konnten Sie jedoch nicht so rasch abschließen wie erwartet. Ist allein die COVID-19-Pandemie für die Verzögerungen in den Ankaufprozessen verantwortlich oder gibt es auch andere Gründe?

Alexander Kroth: Die Pandemie hat den Transaktionsmarkt schon ein stückweit durcheinandergebracht. Die ganze Organisation der Besichtigungen, mit allen möglichen Schutzmaßnahmen sowie die Arbeit aus dem Homeoffice vieler Prozessbeteiligter bis hin zu den Behörden, bei denen bestimmte Auskünfte eingeholt werden müssen, hat den Prozess bis zum Notar deutlich verlangsamt. Darüber hinaus spüren wir aber auch auf der Verkäuferseite, dass der Verkaufsdruck gerade für die lebensmittelgeankerten Nahversorgungsimmobilien nicht sehr hoch ist. Dafür sind diese einfach zu stabil durch die Pandemie gelaufen. Hinzu kommt, dass das typische Sommerloch – im dritten Quartal kommt traditionell nicht viel neue Pipeline – in diesem Jahr besonders lang ist. Verständlicherweise wollen die Leute gerade in diesem Jahr zunächst einmal einen schönen langen Sommer verbringen.

Sehen Sie dies als temporären Effekt oder stellen Sie sich auch im kommenden Jahr auf ein geringeres Akquisitionstempo ein?

Alexander Kroth: Ich gehe davon aus, dass das nur ein temporärer Effekt ist. Aber wir wissen natürlich nicht, wie sich die Pandemie weiterentwickelt und ob es hier und da neue Verwerfungen gibt. Aktuell gehen wir aber davon aus, dass sich unser Ankaufsgeschäft mit dem vierten Quartal 2021 wieder normalisiert. Bis dahin sollten wir auch zum normalen Akquisitionstempo zurückfinden können.

Deutsche Konsum REIT	Kurs: 4,060 €

Demnach ist es nicht so, dass Sie grundsätzlich nicht mehr genügend Objekte finden, die Ihren Ankaufskriterien entsprechen?

Alexander Kroth: Wir sind nach wie vor sehr selektiv und preissensitiv bei den Akquisitionen, da diese Kapitaldisziplin ein Kernstück unserer Strategie ist. Aber wir sehen auch, dass die Preise für solche lebensmittelgeankerten Immobilien im Begriff sind, zu steigen. Das macht es nicht einfacher, aber wir sind nach wie vor umtriebig, haben unsere Kanäle und haben ja bereits auch 120 Mio. Euro im laufenden Geschäftsjahr investiert. Dafür muss man sich nicht schämen – erst recht nicht im aktuellen Umfeld.

Herr Hellmuth, damit stellt sich zwangsläufig die Frage nach Ihrer Firepower. Wie viel Kapital steht Ihnen aktuell noch für weitere Übernahmen zur Verfügung? Und welches Einsparungspotenzial sehen Sie noch auf der Finanzierungsseite?

Christian Hellmuth: Aktuell verfügen wir über mehr als 120 Mio. Euro, die wir für weitere Objektakquisitionen ausgeben können. Insofern werden wir auf absehbare Zeit keine weiteren Kapitalmaßnahmen benötigen.
Vielmehr steht in den nächsten Monaten die Optimierung unserer Fremdkapitalstruktur im Vordergrund. Hier arbeiten wir aktuell schon an den Refinanzierungen mehrerer älterer Darlehen im Umfang von rund 100 Mio. Euro, die wahrscheinlich zu deutlich günstigeren Konditionen prolongiert werden können. Die daraus resultierenden Zinseinsparungen wirken sich eins zu eins positiv auf den FFO aus.

Das niedrigere Akquisitionsvolumen hat sich auch in einer Korrektur der im laufenden Geschäftsjahr 2020/21 erwarteten FFO (Funds from Operations) niedergeschlagen. Gleichwohl haben Sie die Prognose für die FFO Run Rate mit 47 bis 51 Mio. Euro bestätigt. Auf den ersten Blick erscheint dies widersprüchlich. Könnten Sie dies bitte näher erläutern?

Christian Hellmuth: Aufgeschoben heißt ja nicht aufgehoben. Zeitliche Verzögerungen sind verkraftbar, wenn die interessanten Objekte dann später trotzdem in unser Portfolio wandern. Wir arbeiten schon seit längerem an vielen Ankaufstransaktionen, die wir eben – vor allem auch coronabedingt – noch nicht beurkunden konnten. Wir erwarten aber, dass wir von diesen noch einige Ankäufe bis Ende September beurkunden können. Das ist aber sehr dynamisch, sodass wir die Spanne der FFO Run Rate bewusst breit belassen haben.

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Die zum 30. Juni durchgeführte turnusmäßige Bewertung Ihres Immobilienportfolios durch einen externen Gutachter hat Ihnen eine Aufwertung um 8 Prozent beschert, das entspricht einem Bewertungsgewinn von 54,8 Mio. Euro. Nach welchen Kriterien erfolgte diese Neubewertung?

Christian Hellmuth: Wir sind als im Prime Standard gelistete Aktiengesellschaft verpflichtet, einen IFRS-Abschluss aufzustellen. Und dieser verpflichtet uns zu einer jährlichen Neubewertung des Immobilienportfolios durch einen externen und unabhängigen Gutachter, dessen ermittelte Werte dann in der DKR-Bilanz gebucht werden müssen.
Nachdem unser Gutacher CBRE hier im vergangenen Geschäftsjahr aufgrund der damals sehr schwer abzuschätzenden Auswirkungen der Pandemie sehr zurückhaltend bewertet hat, hat sich nunmehr ein Jahr später gezeigt, dass diese Nahversorgungsimmobilien in unserem Portfolio sehr stark gesucht werden und die Preise steigen. Zudem haben wir alle wesentlichen Mietverträge verlängert und auch werterhöhende Revitalisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen im Bestand vorgenommen, die sich ebenfalls werterhöhend ausgewirkt haben.

Haben Sie damit alle stille Reserven im Portfolio offen gelegt?

Christian Hellmuth: Nein. In der Regel erfolgen Aufwertungen von Immobilien immer erst, wenn wir diese bereits über eine gewisse Zeit bewirtschaftet haben und idealerweise Mietverträge verlängert und/oder Leerstände reduziert haben. Insofern sind immer konstant neuere Immobilien im Portfolio, die noch Aufwertungspotenziale haben. Zudem sind diese Objekte – wie schon erwähnt – derzeit sehr gesucht auf dem Markt, wodurch wir auch zu attraktiven Konditionen, die in der Regel über der aktuellen Bewertung liegen, veräußern könnten.

Herr Kroth, ein wesentlicher Teil Ihrer Wertschöpfung ist es, intensiv an den Objekten zu arbeiten und vorhandenes „Value-add“-Potenzial zu realisieren. Was sind dabei die größten Werttreiber und wie viel investieren Sie im laufenden Jahr in Modernisierungsmaßnahmen Ihrer Immobilien?

Alexander Kroth: In der Regel geht es darum, die jeweiligen Immobilien individuell an heutige Anforderungen und lokale Erfordernisse anzupassen. Dies können Flächenerweiterungen oder Flächenoptimierungen oder auch neue energiesparende Haustechnik wie beispielsweise LED-Lampen oder Heizanlagen sein. Manchmal muss der Mietermix verbessert oder ergänzt werden oder es braucht ein besseres Management vor Ort. Durch diese Maßnahmen schaffen wir es in der Regel, vernachlässigte Objekte an guten Standorten wieder attraktiv zu machen und können dadurch Leerstand reduzieren und Mietverträge verlängern. In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass wir diese Investitionen nicht spekulativ vornehmen, sondern nur, wenn wir vorab bereits unterschriebene Mietverträge abschließen konnten. Im aktuellen Geschäftsjahr werden wir rund 15 Mio. Euro aus dem laufenden Cashflow in werterhöhende Capex-Maßnahmen investieren, die sich auf verschieden Objekte verteilen.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A14KRD	4,060	Halten	142,73
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
11,94	10,29	1,15	9,98
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,45	3,43	1,79	-11,05
Dividende '22 in €	Dividende '23 in €	Div.-Rendite '23 in %	Hauptversammlung
0,12	0,00	0,00	31.05.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
14.02.2024	15.05.2024	14.08.2024	19.12.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
6,25%	30,25%	17,68%	39,04%

Mit der Veräußerung einer Immobilie in Berlin-Pankow sind Sie auch auf der Verkaufsseite aktiv geworden. Drei Jahre nach dem Erwerb haben Sie diese Immobilie mit einem Gewinn von 1,7 Mio. Euro verkauft. Planen Sie weitere Veräußerungen?

Alexander Kroth: Derzeit bekommen wir viele Anfragen von Investoren, ob wir einzelne Objekte oder kleinere Teilportfolios aus unserem Bestand veräußern würden. Wir wissen, was die Objekte wert sind und sind bei der Preisfindung daher sehr anspruchsvoll. Wenn jedoch attraktive Preise erzielt werden können, die für unsere Aktionäre wertschaffend sind, dann werden wir in verträglichem Maße Immobilien veräußern, um damit das weitere Wachstum zu finanzieren. Zudem sind Teile der Veräußerungsgewinne als Sonderdividenden an die Aktionäre auszuschütten.

Herr Hellmuth, wird die Korrektur der FFO-Prognose auch einen Einfluss auf die erwartete Dividende für 2020/21 haben?

Christian Hellmuth: Wir haben bisher bewusst noch keine Dividendenprognose abgegeben, weil das Ankaufsvolumen und das Timing der Nutzen- und Lastenübergänge im laufenden Geschäftsjahr natürlich immer sehr schwer vorherzusehen sind. Die aktuellen Verzögerungen bei den Ankäufen spiegeln sich auch in der Dividende, allerdings sollte diese trotzdem höher sein als im vergangenen Geschäftsjahr. Dies lässt sich aktuell allerdings noch nicht genau beziffern.

Der Bilanzwert des DKR-Immobilienportfolios übersteigt erstmals 1 Milliarde Euro. Welche Bedeutung hat diese Marke für Sie? Und wo soll die Reise mittelfristig hingehen?

Christian Hellmuth: Im Prinzip ist der aktuelle Portfoliowert für uns nur eine Wegmarke, die wir durch unser kontinuierliches Wachstum passiert haben. Durch diese Größe werden wir wieder ein Stück visibler bei institutionellen Investoren. Wir wollen im gleichen Stil weiterwachsen, vor allem aber mit hohen Renditen. Die Größe der Rendite des Portfolios ist für uns insofern interessanter als die Größe des Portfolios, weil dies auch zu einem deutlichen besseren Chance-/Risikoverhältnis führt. Da unsere Nische noch sehr fragmentiert ist, sehen wir hier für uns keine Wachstumsgrenzen.

Christian Hellmuth, Jahrgang 1979, begann er seine Karriere bei PricewaterhouseCoopers (PwC). Anschließend war er Berater bei Porsche Consulting und wechselte Ende 2011 als Referent des Finanzvorstands zu GSW Immobilien. Nach Übernahme durch die Deutsche Wohnen war der gebürtige Berliner dort Referent des Finanzvorstandes. Im Frühjahr 2016 wechselte Hellmuth zu WCM und betreute dort Kapitalmarkt-und Finanzthemen sowie verschiedene Ankäufe von Gewerbeimmobilien. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte er zur Deutsche Konsum REIT-AG und übernahm den Aufbau des Finanzbereichs. Seit 1. Juli 2017 ist Christian Hellmuth Finanzvorstand der Gesellschaft.

Alexander Kroth begann er seine Karriere bei KPMG in Frankfurt im Bereich Corporate Finance-Real Estate. Bei der KPMG hat Alexander Kroth auf nationalen und internationalen Beratungsprojekten Immobilientransaktionen von Einzelobjekten und Immobilienportfolien realisiert. Seit Gründung im Juli 2014 war er Investment Director bei der Obotritia Capital KGaA und übernahm den Aufbau des Immobilienportfolios der Gesellschaft sowie deren Töchter, wie der Ursprungsgesellschaft der Deutsche Konsum REIT-AG. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte der gebürtige Münchner (Jahrgang 1982) vollständig zur Deutsche Konsum REIT-AG und wurde per 1. Juli 2017 zum Investmentvorstand.

Fotos: Deutsche Konsum REIT-AG (Warenhaus Montanushof, Grevenbroich)

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