Ein Plus von 44 Prozent auf 30,1 Mio. Euro bei den Mieteinnahmen in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahrs 2018/19 (30. September) zeigt, wie dynamisch die Deutsche Konsum REIT-AG aktuell unterwegs ist. Inklusive der jüngsten Zukäufe hat die Potsdamer Gesellschaft bereits 123 Einzelhandelsimmobilien im Wert von 625 Mio. Euro im Portfolio. Boersengefluester.de sprach mit CEO Rolf Elgeti und CFO Christian Hellmuth im Exklusivinterview über die jüngste Portfolioaufwertung um 33 Mio. Euro, die Aufstockung einer unbesicherten Anleihe um weitere 20 Mio. Euro, die „Notenbankfähigkeit“ und die von Analysten erwartete Dividendenerhöhung auf 80 Cents je Aktie bis 2021/22. Auch künftig will die DKR für mindestens 100 Mio. Euro je Geschäftsjahr neue Objekte ankaufen, „die unseren strengen Investitions- und Renditekriterien entsprechen“, erläutert Elgeti: „Dabei achten wir sehr streng auf eine hohe IST-Ankaufsrendite von rund 10 Prozent“. Die Basis für zusätzliche Aufwertungen im Portfolio legt die DKR aktuell durch weitere Revitalisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen.

Herr Elgeti, wenn man das operative Abschneiden der Deutschen Konsum REIT-AG (DKR) in den ersten neun Monaten 2018/19 als Maßstab nimmt, scheinen die zunehmenden Probleme, mit denen sich der stationäre Einzelhandel in Deutschland konfrontiert sieht, für Sie aktuell kein Thema zu sein. Oder täuscht dieser Eindruck?

Rolf Elgeti: Dieser Eindruck täuscht nicht, denn wir konzentrieren uns ausschließlich auf Nahversorgungsimmobilien, deren Geschäfte die lokale Bevölkerung mit den Dingen des täglichen Bedarfs versorgen und damit ihre Existenzberechtigung haben. Wir sind sehr vorsichtig mit Zyklikern wie Premiumobjekten, Highstreet-Lagen und Objekten, die zu großen Teilen mit Modeketten oder Elektronikfachmärkten besetzt sind. Zudem achten wir sehr streng auf eine hohe IST-Ankaufsrendite von rund 10 Prozent. Diese Strategie hat sich in den letzten Jahren sehr bewährt.

Zum Stichtag 30. Juni konnten Sie das DKR-Immobilienportfolio um rund 33 Mio. Euro aufwerten. Warum haben Sie diese stillen Reserven gehoben?

Rolf Elgeti: Nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) ist eine jährliche Neubewertung der Immobilien erforderlich und der ermittelte Fair Value ist in der Bilanz abzubilden. Dies ist bei uns jährlich zum Stichtag 30. Juni der Fall. Der Gutachter bewertet jedes Jahr zu diesem Stichtag, wie sich der Wert unserer Immobilien durch unser Assetmanagement sowie die Marktvergleichswerte verändert hat. Sind Mietverträge verlängert oder Leerstand abgebaut worden, erhöht sich der Wert in der Regel. Wieviel eine Immobilie am Markt aber tatsächlich Wert ist, ergibt sich natürlich erst bei einem Verkauf.

Nach der Aufwertung weist Ihr bilanziertes Immobilienportfolio nun einen Bewertungsfaktor von 12,8x der Jahresmiete auf nach 11,7x im Vorjahr. Sehen Sie diese Bewertung nun als marktüblich oder verfügt Ihr Immobilienbestand über weitere stille Reserven?

Rolf Elgeti: Wir haben die meisten Objekte nach dem Erwerb deutlich stabilisiert, in diese investiert, Mietverträge verlängert und Leerstände abgebaut. Dadurch würden Käufer heute definitiv mehr für die Objekte bezahlen als wir damals beim Ankauf bezahlt haben. Dies ist der Lohn unserer Arbeit. Aktuell arbeiten wir parallel an Revitalisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen bei einigen Objekten, deren Aufwertungspotenzial noch nicht in der aktuellen Immobilienbewertung abgebildet ist, woraus sich stille Reserven ergeben. Nach Abschluss dieser Maßnahmen erwarten wir insofern weitere Aufwertungen. Und tatsächlich werden am Mark ja bekanntlich auch viel höhere Faktoren für solche Assets und vor allem Portfolien bezahlt. In der Regel wird ein Portfolio deutlich höher gehandelt als die Summe der einzelnen Immobilienwerte.

Sie berichten von zahlreichen Mietvertragsverlängerungen im Bestandsportfolio, einem kontinuierlichen Leerstandsabbau sowie einer signifikant gestiegenen Nachfrage nach Nahversorgungsimmobilien. Wie viele der inzwischen 123 Einzelhandelsimmobilien in Ihrem Portfolio entwickeln sich erfolgreich und wie viele liegen unter Plan?

Rolf Elgeti: Wir liegen bei allen Objekten gut im Plan und im Rahmen unserer Erwartungen. Teilweise muss man bei den Revitalisierungen einen langen Atem haben, um alle damit einhergehenden Themen sauber und konsequent abzuarbeiten und die Flächen anschließend gut zu vermarkten. Gleichzeitig muss man diese Revitalisierungsarbeiten auch vorfinanzieren können. An diesen beiden Kriterien scheitern viele kleinere oder private Investoren und für größere bzw. institutionelle Investoren ist das oft zu viel Aufwand für diese Objektklasse. Die DKR kann beides und hat das professionelle Assetmanagement sowie die finanziellen Möglichkeiten und agiert gern in dieser Größenklasse. Insofern ist das genau unser Sweet Spot.

Deutsche Konsum REIT	Kurs: 4,060 €

Herr Hellmuth, das Gesamtakquisitionsvolumen im aktuellen Geschäftsjahr liegt inzwischen bei rund 160 Mio. Euro und damit weit über den ursprünglich angepeilten 100 Mio. Euro. Wie schaffen Sie es, dieses Wachstumstempo finanziell und operativ zu stemmen?

Christian Hellmuth: Die Finanzierung wird mit zunehmender Größe der DKR durchaus einfacher, da die Bonität stark gewachsen ist. Dies hat zu guten Ratings geführt, die es uns ermöglichen, eine breite Palette des Finanzinstrumentariums zu nutzen, wie etwa die Emission der unbesicherten Unternehmensanleihe im April 2019. Mit dieser haben wir beispielsweise hohe liquide Mittel zur Verfügung, mit der wir auch größere Objekte zügig ankaufen können und diese dann nach dem Erwerb mit Darlehen refinanzieren. Insofern sparen wir uns langwierige Darlehensaufnahmeprozesse vor dem Erwerb der Objekte, was ein Wettbewerbsvorteil ist.

Weiterhin sind die Darlehensfinanzierungen für uns mittlerweile ein Standardprozess, der nur zügig abgearbeitet werden muss. Dies gehen wir frühzeitig nach dem Ankauf der Objekte an und verfügen insofern über einen stetigen Mittelzufluss aus den letzten Darlehensrefinanzierungen.
Und natürlich sind auch Kapitalerhöhungen eine Säule der Wachstumsfinanzierungen für einen REIT, wenn die Fremdkapitalfinanzierungen bis zu einem Loan-to-Value (LTV) von 55 Prozent ausgeschöpft sind.

Anfang August haben Sie die im April 2019 ausgegebene unbesicherte 50-Mio.-Euro-Anleihe um weitere 20 Mio. Euro aufgestockt und erneut bei einer deutschen Pensionskasse platziert. Warum haben Sie sich für eine Aufstockung entschieden? Planen Sie weitere Anleiheemissionen?

Christian Hellmuth: Wir hatten hier die Möglichkeit, schnell weiteres unbesichertes Fremdkapital zu günstigen Konditionen aufzunehmen, was uns nochmal zusätzliches Investitionspotenzial bietet und gleichzeitig unsere Flexibilität erhöht. Anleihen sind immer eine Option, wenn die Rahmenbedingungen passen. Aktuell planen wir aber keine weiteren Anleiheemissionen.

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Über welche Firepower verfügen Sie aktuell für weitere Zukäufe?

Christian Hellmuth: Mit der letzten Anleiheaufstockung verfügt die DKR aktuell über eine Firepower von rund 50 Mio. Euro.

Die DKR ist nach einer Bonitätsanalyse durch die Deutsche Bundesbank jetzt „notenbankfähig“. Inwiefern erleichtert dieser Status Ihre weiteren Finanzierungsaktivitäten?

Christian Hellmuth: Die Notenbankfähigkeit ist sozusagen ein internes „Investment Grade“-Rating der Notenbank, die es unseren Fremdkapitalgläubigern erlaubt, ihre Darlehen an uns wiederum selbst bei der Notenbank zum aktuellen Refinanzierungssatz zu refinanzieren. Dies sollte zum einen nochmals das Finanzierungsspektrum der DKR erweitern und zum anderen rechnen wir dadurch auch mit weiter fallenden Fremdkapitalzinsen bei zukünftigen Mittelaufnahmen.

Welche Erwartung haben Sie an die weitere Zinsentwicklung und wie flexibel könnten Sie auf eine spürbare Änderung des Zinsniveaus reagieren?

Christian Hellmuth: Aktuell erwarten wir keine kurzfristige Änderung der Zinsen im Euroraum. Aus volkswirtschaftlicher und geldpolitischer Sicht wäre eine leichte Zinsanhebung meines Erachtens jedoch sinnvoll und gesund – und ich glaube auch, dass wir diese mittelfristig sehen werden. Die DKR wäre dafür sehr gut gerüstet, da wir einerseits längerfristige Festzinsvereinbarungen haben und zum anderen angesichts der hohen Ankaufsrenditen unserer Immobilien durchaus auch viel, viel höhere Zinsen verkraften könnten und auch in diesem Szenario immer noch profitabel wären.

Für das laufende Geschäftsjahr stellen Sie eine Dividende von 40 Cent je Aktie in Aussicht. Analysten trauen Ihnen bis 2021/22 eine weitere Verdopplung der Ausschüttung auf 80 Cents je Aktie zu. Eine realistische Schätzung aus Ihrer Sicht?

Christian Hellmuth: Als REIT schütten wir gesetzesgemäß annähernd den gesamten Jahresgewinn nach HGB aus. Wenn unser Immobilienportfolio weiter in diesem Tempo und zu ähnlichen Ankaufsrenditen wächst und wir uns zu unseren aktuellen Zinskonditionen weiter refinanzieren können, ist diese Dividendenerwartung durchaus realistisch.

Herr Elgeti, wo geht die Reise bei der Deutschen Konsum REIT-AG mittelfristig hin?

Rolf Elgeti: Unser Standardannahme ist weiterhin, für mindestens 100 Mio. Euro je Geschäftsjahr neue Objekte anzukaufen, die unseren strengen Investitions- und Renditekriterien entsprechen. Da die Profitabilität und Bonität der DKR dadurch weiter wachsen wird, sollte sich auch der Aktienkurs entsprechend positiv entwickeln. Gerade auch in einem wahrscheinlicher werdenden Rezessionsszenario sollte die DKR-Aktie ein guter Anker sein.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A14KRD	4,060	Halten	142,73
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
11,94	10,29	1,15	9,98
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,45	3,43	1,79	-11,05
Dividende '22 in €	Dividende '23 in €	Div.-Rendite '23 in %	Hauptversammlung
0,12	0,00	0,00	31.05.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
14.02.2024	15.05.2024	14.08.2024	19.12.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
6,25%	30,25%	17,68%	39,04%

Zu den Personen:

Rolf Elgeti begann er seine Karriere als Aktienstratege in London zunächst bei UBS Warburg, der Commerzbank sowie als Chefstratege für Aktien bei ABN AMRO. Parallel dazu gründete und verwaltete der gebürtige Rostocker diverse deutsche Immobilieninvestmentfirmen. Unter anderem war Herr Elgeti CEO und Vorstandsvorsitzender der TAG Immobilien AG als Immobilienfondsmanager und Gründer der Elgeti Ashdown Advisers Ltd. selbständig tätig. Während seiner Zeit als Vorstandsvorsitzender von TAG Immobilien, baute er die Gesellschaft zu einem der größten börsennotierten Wohnungsbestandshaltern in Deutschland aus und führte die Gesellschaft in den MDAX. Im November 2014 wechselte Herr Elgeti in den Aufsichtsrat der TAG und gründete die Investmentgesellschaft Obotritia Capital KGaA mit Sitz in Potsdam. In diesem Zusammenhang erfolgte die Gründung der Deutsche Konsum REIT-AG. Neben seiner Funktion als CEO der Deutsche Konsum REIT-AG übt Rolf Elgeti (Jahrgang 1976) in verschiedenen anderen Unternehmen Leitungsmandate aus. Zudem ist er gegenwärtig Aufsichtsratsvorsitzender der TAG Immobilien AG, der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG sowie der Frankfurter creditshelf AG.

Christian Hellmuth ist gelernter Immobilienkaufmann und absolvierte anschließend sein Studium der Betriebswirtschaftslehre in Berlin, das er 2005 mit dem Diplom abschloss. Anschließend begann er seine Karriere bei PricewaterhouseCoopers im Bereich Wirtschaftsprüfung und war dort bis 2011 Prüfungsleiter bei verschiedenen börsennotierten Immobilienunternehmen. Anschließend war Christian Hellmuth Unternehmensberater bei Porsche Consulting und wechselte Ende 2011 als Referent des Finanzvorstandes zu GSW Immobilien und betreute dort Finanz-, Ankaufs-und Accountingthemen. Nach der Übernahme durch die Deutsche Wohnen war Hellmuth dort Referent des Finanzvorstandes und arbeite wesentlich an der Integration der GSW in den Deutsche Wohnen-Konzern. Im Frühjahr 2016 wechselte der gebürtige Berliner (Jahrgang 1979) als Finance Manager zur WCM Beteiligungs-und Grundbesitz AG und betreute dort Kapitalmarkt-und Finanzthemen sowie verschiedene Ankäufe von Gewerbeimmobilien. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte Hellmuth zur Deutsche Konsum REIT-AG und übernahm den weiteren Aufbau des Finanzbereiches. Seit 1. Juli 2017 ist er Finanzvorstand der Gesellschaft.

Fotos: Deutsche Konsum REIT-AG

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