„Wir arbeiten an einer Lösung“, sagt Rolf Elgeti, CEO der Deutschen Konsum REIT-AG bei seiner Präsentation auf den von Montega sowie Donner & Reuschel organisierten Hamburger Investorentagen (HIT) im Februar. Gemeint sind die beiden noch bis 2025 laufenden Wandelanleihen, die das auf Supermarkt- und Einkaufscenter-Immobilien spezialisierte Unternehmen vor vielen Jahren emittiert hat. Aus damaliger Sicht eine prima Starthilfe, aus heutiger Sicht eine absehbare massive Verwässerung der Aktienzahl um deutlich mehr als 40 Prozent, da der Wandlungspreis für beide Bonds extrem niedrig ist. Das drückt seit vielen Monaten auf die Notiz der Deutsche Konsum REIT-AG (DKR). Dem Vernehmen nach soll das Thema idealerweise noch im laufenden Geschäftsjahr geklärt werden, doch in seiner typischen Art räumt Elgeti auch ein, dass ihm diesbezüglich bislang „noch nichts Cleveres eingefallen ist“.

Ein weiterer Punkt, der die Anleger seit Wochen bewegt, ist der – zumindest aus Sicht der Finanzverwaltung Potsdam – zweifelhafte Status als steuerbegünstigter REIT. Zwar geht Elgeti mit überwiegender Mehrheit davon aus, dass die Bedenken der Behörden grundlos sind, im schlimmsten Fall müssten die dafür von der DKR gebildeten Steuerrückstellungen voll in Anspruch genommen werden. Immerhin geht es hier um mehrere Millionen Euro. Kein Wunder, dass der Kapitalmarkt sensibel reagiert. Zumindest die kürzlich vorgelegten Zahlen für das Auftaktquartal des Geschäftsjahrs 2022/23 (30. September) zeigen jedoch, dass es operativ stabil vorangeht. Der FFO – also der Cashflow aus dem Immobiliengeschäft – liegt mit knapp 10,2 Mio. Euro nur um etwa fünf Prozent unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Nicht verschwiegen werden soll allerdings, dass nach Berücksichtigung der enormen Investitionen in die Modernisierung der Objekte in Stralsund, Ueckermünde und Grimma beim adjustierten FFO ein Rückgang von 7,65 auf 2,15 Mio. Euro zu Buche steht.

Deutsche Konsum REIT	Kurs: 4,060 €

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Wenig überraschend zudem, dass sich im Zuge des veränderten Zinsumfelds auch die Refinanzierungskosten für neue Darlehen oder auch Anleihen spürbar erhöhen. Ein Effekt, der – wenn die Entwicklung so anhält – in den kommenden Quartalen zunehmend an Gewicht gewinnen wird. Im ersten Quartal 2022/23 ist der mittlere Zinssatz der DKR (bezogen auf sämtliche Fremdkapitalinstrumente) gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum von 1,98 Prozent auf 2,32 Prozent gestiegen. Großartigen Einfluss darauf hat die DKR darauf freilich nicht. Umso interessanter wird, wie sich das Thema Durchschnittsmiete pro Quadratmeter entwickeln wird. Grundsätzlich bewegen sich die Potsdamer hier mit 6,72 Euro unter dem Marktdurchschnitt. „Wir waren in der Vergangenheit zu bescheiden, bzw. zu feige, um die Konfrontation zu suchen“, sagt Rolf Elgeti bei seiner HIT-Präsentation.

Kurzfristig noch interessanter aus Anlegersicht dürfte jedoch die nahende Hauptversammlung am 16. März 2023. Dort steht eine um 8 Cent auf 0,48 Euro je Aktie erhöhte Dividende auf der Agenda. Bezogen auf den aktuellen Kurs entspricht das einer Rendite von etwas mehr als sechs Prozent, womit das Papier ganz klar zu den Rendite-Hits vom März 2023 gehört. Für das Gesamtjahr 2022/23 rechnet die Deutsche Konsum REIT-AG – bei aller Unsicherheit – mit einem FFO zwischen 40 und 44 Mio. Euro. Dem steht auf voll verwässerter Basis (also inklusive der Tauschaktien aus den Wandelanleihen) ein Börsenwert von rund 392 Mio. Euro gegenüber – entsprechend einem Faktor von etwa 9 bezogen auf die Relation von Börsenwert zu FFO. Im Sektorvergleich mit DEFAMA Deutsche Fachmarkt ist das durchaus attraktiv, spiegelt aber eben auch die Unsicherheiten auf regulatorischer Ebene wider.

Trotzdem hält es boersengefluester.de für ein wahrscheinliches Szenario, dass der Kurs der DKR-Aktie bis zur Hauptversammlung Stärke aufbauen wird. Im Idealfall lösen sich im Jahresverlauf zudem die Problemthemen Wandler sowie REIT-Status, was der Aktie des Immobilienunternehmens mit ziemlicher Sicherheit einen Extra-Schub bescheren würde.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A14KRD	4,060	Halten	142,73
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
11,94	10,29	1,15	9,98
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,45	3,43	1,79	-11,05
Dividende '22 in €	Dividende '23 in €	Div.-Rendite '23 in %	Hauptversammlung
0,12	0,00	0,00	31.05.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
14.02.2024	15.05.2024	14.08.2024	19.12.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
6,25%	30,25%	17,68%	39,04%

Foto: Alexandru Tugui auf Unsplash

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