Von der jüngsten Kurserholung mal abgesehen: 2020 war nicht gerade ein gutes Jahr für die meisten Aktien aus dem Bereich Gewerbe-Immobilien. Da zeigten die Titel aus dem Wohnsektor überwiegend eine deutlich bessere Performance. Zumindest vor diesem Hintergrund hat sich der Anteilschein der Deutschen Industrie REIT-AG sogar ganz wacker geschlagen und seinen Wert per saldo zumindest gehalten. In Sachen Marktkapitalisierung ging es seit Jahresbeginn sogar von 490 auf 526 Mio. Euro nach Norden, was freilich an der vergrößerten Aktienzahl im Zuge der Kapitalerhöhung vom vergangenen Sommer zu 20 Euro liegt. Interessanterweise bewegt sich die Deutschen Industrie REIT (DIR) damit nur geringfügig unter dem Börsenwert der deutlich bekannteren und auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Schwestergesellschaft Deutsche Konsum REIT-AG (DKR). Eine Rangfolge, die sich erst unter Betrachtung des reinen Streubesitzes etwas deutlicher verschiebt. Hier stehen 179 Mio. Euro bei der DIR – verglichen mit 224 Mio. Euro bei der DKR.
Aber auch unabhängig von der reinen Börsengröße: Die spekulativere Variante der beiden Aktien ist die DIR mit ihrem Fokus auf Gewerbeimmobilien wie Lager- oder Werkhallen. Da passt es fast nicht ins Bild, dass die Deutsche Industrie REIT bislang kaum spürbare Belastungen durch Corona-bedingte Mietstundungen oder gar -ausfälle hat hinnehmen müssen. Gut möglich zwar, dass ein Ende der Kurzarbeiterregelungen manchen Betrieb noch gefährdet. Andererseits führt Corona auch dazu, dass die Puffer bei der Produktion – etwa in Form höherer Lagerhaltung – eher vergrößert werden und damit zusätzliche Nachfrage nach entsprechenden Immobilien auslösen. Die Zahlen für das am 30. September beendete Geschäftsjahr 2019/20 legt die Deutsche Industrie REIT am 18. Dezember 2020 vor. Große Überraschungen sind angesichts der per saldo recht stabilen Cashflows (Funds From Operations) nicht zu erwarten. Die Prognose sieht einen FFO zwischen 23 und 25 Mio. Euro vor. Unter der Annahme, dass unterjährige Zukäufe bereits voll eingerechnet werden, ergibt sich ein annualisierter FFO in einer Bandbreite von 27 bis 29 Mio. Euro.
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Im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de zeigt sich Investmentvorstand (CIO) Sonja Petersen jedenfalls zuversichtlich: „Wir peilen auch in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 200 Mio. Euro an.“ Eine Menge Holz, zumal sich die Ankaufsobjekte typischerweise in einer Spanne zwischen 3 und 15 Mio. Euro bewegen. In Ausnahmefällen kann es auch einmal deutlich mehr sein. Die offizielle Spanne ragt bis 50 Mio. Euro hoch. Auffällig, dass es zuletzt mehrere Transaktionen im Sale-and-Lease-back-Verfahren gab. Das schafft zusätzlichen finanziellen Freiraum für die künftigen Mieter, ist im Umkehrschluss aber auch für Deutsche Industrie REIT eine attraktive und vor allen Dingen gut planbare Form der Vertragsgestaltung, wie Sonja Petersen uns vorrechnet. Wer sich das Portfolio der Gesellschaft anschauen will, kann das am besten über diesen LINK auf der Homepage der Deutschen Industrie tun.
Wichtig ansonsten zu wissen, dass sich auch der Gewinn der in Potsdam ansässigen Gesellschaft aus dem normalen Vermietgeschäft sowie einem Bewertungsergebnis des Portfolios speist. Rein größenmäßig dominierte dabei zuletzt die Einschätzung der externen Gutachter den nach IFRS aufgestellten Abschluss. Mit Blick auf den Substanzwert NAV ist das – zumindest im Fall von Hochschreibungen – zwar förderlich, hat letztlich aber nur begrenzte Aussagekraft. Klar wichtiger ist der Blick auf den FFO. „Unser Geschäftsmodell basiert darauf, dass wir laufende Cashflows kaufen“, sagt Sonja Petersen. Und hier läuft alles in die richtige Richtung: Jedenfalls steigt der FFO stärker als die Mieterlöse – auch heruntergerechnet auf die einzelne Aktie.
Einrichten dürfen sich die Investoren wohl auch auf eine im Vergleich zum Vorjahr erhöhte Dividende, was den Titel allerdings nicht zum Renditehit macht. Nach der mehr oder weniger Null-Performance seit Jahresbeginn 2020 sollte der Titel nach Auffassung von boersengefluester.de aber wieder Fahrt aufnehmen. Wie es aussieht, wird die Deutsche Industrie REIT eben nicht durch Corona zurückgeworfen. Kapitalmäßig ist das Unternehmen komfortabel ausgestattet und hat noch viel Firepower. Und was ebenfalls nicht jeder auf dem Schirm haben dürfte: Neben CEO und Großaktionär Rolf Elgeti gehört sogar Rocket Internet zum Aktionärskreis. Immobilien und Erneuerbare Energien sind für die Samwer-Brüder quasi so etwas wie Lieblingsthemen geworden. Da kann man sich ruhig mal ranhängen. Und ja: Ein wenig mehr Popularität kann der DIR-Aktie sicher nicht schaden.
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