DEFAMA Deutsche Fachmarkt: Gut unterwegs

„Wir bewegen uns in einer Nische, die eigentlich gar keine Nische ist“, sagte Rolf Elgeti, Vorstand der Deutschen Konsum REIT-AG, vor einiger Zeit im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de. Das gleiche trifft dann wohl auch auf die von Matthias Schrade und Carsten Müller geführte DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG zu, denn auch DEFAMA hat sich auf den Kauf von Fachmarkt- und Einkaufszentren und deren Vermietung spezialisiert. Verglichen mit den großen Portfoliodeals von Immobilienkonzernen wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder TLG Immobilien führen die Deutsche Konsum REIT und DEFAMA in der Tat ein kleinteiliges Geschäft, aber eben doch mit einer gewaltigen Grundgesamtheit im Hintergrund. Schließlich besitzt Deutschland den viertgrößten Bestand an Einzelhandelsfläche pro Kopf in Europa. Supermärkte gibt es fast in jedem Zipfel Deutschlands. Ziel von Deutsche Konsum REIT (DKR), DEFAMA oder auch der bislang nur mit einer Anleihe am Kapitalmarkt aktiven FCR Immobilien ist es, die passenden Objekte in einer guten Mikrolage zu finden.

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An der Börse kommen die Aktien der Supermarkt-Aufkäufer gut an: Inklusive der Dividende von 0,34 Euro für 2017 liegt DEFAMA im laufenden Jahr um gut 19 Prozent vorn. Bei DKR türmt sich das Plus auf zehn Prozent. Freilich spielen beide Unternehmen am Kapitalmarkt in unterschiedlichen Gewichtsklassen: DKR kommt auf eine Marktkapitalisierung von immerhin fast 300 Mio. Euro, DEFAMA liegt mit 44 Mio. Euro deutlich darunter. Erfahrene Small Cap-Investoren muss das aber nicht abschrecken. Letztlich macht Schrade mit der DEFAMA einen super Job und weiß als erfahrener Börsianer, worauf es den Investoren ankommt. „Der FFO pro Aktie ist unser Haupttreiber“, sagt Schrade im Gespräch mit boersengefluester.de und spielt damit auf die Entwicklung des Cashflows aus dem Immobiliengeschäft an. Für 2018 hat Schrade seine FFO-Prognose gerade von 3,2 auf 3,4 Mio. Euro heraufgesetzt, was bei der aktuellen Aktienstückzahl auf einen FFO pro Anteilschein von 0,96 Euro hinauslaufen würde. Das sind 0,23 Euro mehr als im Jahr zuvor. Gut möglich allerdings, dass es demnächst zu einer kleinen Verwässerung kommt, denn im Sechs-Monats-Bericht hat DEFAMA eine für institutionelle Investoren reservierte Barkapitalisierung von „maximal 10 Prozent des Grundkapitals, nahe am aktuellen Börsenkurs“ angekündigt. Überschlägig könnte die Maßnahme also zu einem Mittelzufluss von brutto rund 4 Mio. Euro führen. „Umgesetzt werden soll ein solcher Schritt nur bei positivem Fortgang laufender Gespräche über weitere Objektkäufe“, heißt es.

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Losgelöst davon wird die DEFAMA-Aktie zurzeit mit dem knapp 13fachen des für 2018 zu erwartenden FFO (Funds From Operations) gehandelt. Zur Einordnung: Bei der Deutschen Konsum-REIT beträgt dieser Faktor ebenfalls 13, dürfte im kommenden Jahr – ähnlich wie bei DEFAMA – aber in Richtung einstellige Dimension sinken (die Effekte aus der zu erwartenden Wandlung von Anleihen in Aktien einmal ausgeklammert). Verglichen damit sind die meisten anderen Unternehmen au dem Bereich Gewerbeimmobilien spürbar höher bewertet. Den Net Asset Value (NAV) pro Aktie beziffert DEFAMA zurzeit auf 8,25 Euro je Aktie, womit der Small Cap beim gegenwärtigen Kurs wiederum spürbar über Substanzwert gehandelt würde. Das wiederum bereitet Vorstand Matthias Schrade kein Kopfzerbrechen, wie er kürzlich in einem Interview mit den Kollegen von 4investors verriet: „Ich persönlich halte den NAV nur für sehr wenig aussagekräftig, da dieser extrem von der zugrunde gelegten Bewertung des Portfolios abhängt. Derzeit fließen unsere Objekte mit gutachterlichen Werten beim etwa 11-fachen der Jahres-Nettomieten ein. Das schätzen wir als recht konservativ ein, da ähnliche Portfolien am Markt oft deutlich teurer gehandelt werden. Hier denke ich beispielsweise an eine Transaktion im letzten Jahr, bei der eine andere börsennotierte Immobilien-AG ein vergleichbares Portfolio zum 13,7-fachen der Nettokaltmieten gekauft hat. Würde man diese Bewertung anliegen, ergäbe sich für die DEFAMA-Aktie plötzlich ein NAV von 14 Euro.“

[sws_blue_box box_size=”640″]Das ganze Interview mit Matthias Schrade auf 4investors können Sie HIER lesen.[/sws_blue_box]

Summa summarum halten wir große Stücke auf beide Supermarkt-Aktien: Deutsche Konsum REIT und DEFAMA. Den größeren Hebel haben Anleger freilich bei DEFAMA, dafür ist das Papier aber auch ziemlich markteng, was nicht jedermanns Sache ist. Die Analysten von Warburg Research haben in ihrer jüngsten Studie ein Kursziel von 14,30 Euro genannt. Das entspricht einem Potenzial von weiteren 15 Prozent, was vielleicht nicht mehr ganz so knackig ist. Dafür bekommen die Anleger aber ein solides Geschäftsmodell und eine ansprechende Dividende. So hat DEFAMA bereits angekündigt, die Gewinnausschüttung zur nächsten Hauptversammlung abermals anzuheben. Nischen haben eben doch ihre Vorteile – auch wenn sie bei näherer Betrachtung vielleicht gar keine sind.

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