Vom 25. April bis zum 23. Mai 2014 läuft das Übernahmeangebot von Adler Real Estate an die Anteilseigner der Wohnimmobiliengesellschaft Estavis. Demnach haben Estavis-Aktionäre die Möglichkeit, je 25 Estavis-Papiere in 14 neue Adler-Real-Estate-Aktien zu tauschen. Anders ausgedrückt: Pro Estavis-Aktie gibt es 0,56 Adler Real Estate. Geknüpft ist der Deal an eine Mindestannahmequote von 50 Prozent durch die Estavis-Aktionäre. Adler-Real-Estate-Vorstand Axel Harloff ist jedoch zuversichtlich, diese Hürde zu meistern. Dem Vernehmen nach haben wesentliche Investorengruppen der Berliner bereits ihre Bereitschaft zum Umtausch signalisiert. Sollten sämtliche Aktien – und auch die via der Wandelanleihe 2012/17 (WKN: A1PHDA) tauschbaren Dividendenpapiere – eingereicht werden, ergäbe sich nach letztem Stand eine maximale Zahl von 24.171.400 Estavis-Anteilscheinen. Daraus könnten – nach Multiplikation mit dem Faktor 0,56 – bis zu 13.535.984 neue Adler-Real-Estate-Aktien entstehen. Zur Einordnung: Gegenwärtig ist das Kapital der forsch expandierenden Hamburger Adler Real Estate in 16.657.464 Aktien unterteilt. Ebenfalls wichtig zu wissen: Die Substanzwerte (NAV) der jeweiligen Gesellschaften betragen 5,89 Euro je Adler-Aktie und 3,34 Euro pro Estavis-Papier. Sollte der Zusammenschluss erfolgreich umgesetzt werden, könnte sich der Substanzwert für das neue Unternehmen auf rund 7,50 Euro je Aktie belaufen.

Wie können Anleger nun von dem Deal profitieren?

1. Zunächst einmal bietet es sich an, Adler-Aktien ins Depot zu nehmen und darauf zu setzen, dass der Aufwärtstrend des Small Caps wieder an Fahrt gewinnt. Mit 5,02 Euro wird der Titel gegenwärtig schließlich immer noch deutlich unter dem Substanzwert gehandelt – trotz einer atemberaubenden Kursrally von 600 Prozent in den vergangenen zwei Jahren. Die Analysten von Close Brothers Seydler hatten das Kursziel für Adler Anfang des Jahres bei 6,00 Euro angesetzt. Gut möglich, dass diese Strategie aufgeht. Allerdings fährt Adler einen heißen Reifen und nutzt die Finanzierungsmöglichkeiten über den Kapitalmarkt sehr intensiv. Entsprechend rasant steigen die Finanzierungsverbindlichkeiten. Wie bei vielen Immobiliengesellschaften üblich, stammt ein Großteil des Gewinns aus Neubewertungen zugekaufter Wohnungsbestände sowie der Veräußerung von Grundstücken oder Beteiligungen. Dieses Pendel kann natürlich auch zurückschlagen. Klar sollte sein: Ein Investment in Adler Real Estate ist mit überdurchschnittlichen Chancen und entsprechenden Risiken verbunden.

2. In Betracht kommt auch ein Engagement in Estavis-Aktien, diese dann in Anteilscheine von Adler zu tauschen und gegebenenfalls hier rasch wieder auszusteigen – eine Arbitragestrategie also. Zurzeit kostet die Estavis-Aktie 2,60 Euro, Adler notiert bei 5,04 Euro. Wer beispielsweise 1000 Estavis-Titel kauft (2.600 Euro), könnte den Bestand später in 560 Adler-Aktien tauschen. Diese hätten momentan einen Gegenwert von 2.822 Euro. Der Bruttogewinn würde gegenwärtig bei immerhin 8,5 Prozent liegen – davon gingen allerdings noch Spesen und Steuern ab. Per saldo ist diese Spanne der Ausgleich für die hohe Volatilität der Adler-Aktien. Immerhin: Ein Blick auf die Kursdifferenz zwischen Estavis und Adler könnte sich für Nebenwerte-Investoren in den kommenden Tagen durchaus lohnen.

Accentro Real Estate	Kurs: 0,264 €

3. Die weitere Möglichkeit wäre, sich zunächst über die – allerdings ziemlich liquide – Wandelanleihe 2012/17 (WKN: A1PHDA) mit Estavis-Aktien einzudecken und diese dann später in Adler-Aktien zu tauschen. Gegenwärtig notiert der mit jährlich 7,75 Prozent auf den Nennbetrag von 2,40 Euro verzinste Convertible bei 2,88 Prozent. Der Kupon wird jeweils am 25. Juni bedient. Dabei sind die aufgelaufenen Stückzinsen bereits im Kurs enthalten, werden also nicht extra berechnet. Finanzexperten sprechen in diesem Fall von einer Flat-Notierung – oder auch einem Dirty Pricing. Der Clou: Sollten mindestens 30 Prozent der Estavis-Aktionäre das Tauschangebot annehmen, hätten die Wandelanleihe-Inhaber das Recht, ihren Bond zu einem ermäßigten Wandlungspreis von etwa 2,08 Euro (statt 2,40 Euro) in Estavis-Aktien zu tauschen. Das sieht auf den ersten Blick zwar eher nachteilig aus. Allerdings ändert sich durch die Anpassung das bisherige Wandlungsverhältnis (Nennbetrag/Wandlungspreis) von 1:1 (2,40 Euro/2,40 Euro) auf 1:1,154 (2,40 Euro/2,08 Euro). Das heißt: In diesem Fall würden Anleger für jede eingereichte Wandelanleihe 1,1538 Estavis-Aktien bekommen. Einfach ausgedrückt und mögliche Zinseffekte einmal ausgeklammert: Ein Anleger, der 1.000 Wandler kauft, investiert 2.880 Euro. Sollte die 30-Prozent-Schwelle bei der Übernahme genommen werden, hätte er die Möglichkeit, diesen Posten in 1.153 Estavis-Aktien zu wandeln und anschließend in 646 (1.153 X 0,56) Adler-Aktien zu tauschen. Diese hätten momentan einen Gegenwert von 3.255 Euro. Doch Vorsicht: Das Spiel geht nur auf, wenn die 30-Prozent-Hürde tatsächlich fällt. Hinzu kommt die mangelhafte Handelbarkeit der Wandelanleihe. Fazit: Der Umweg über den Bond eignet sich nur für super erfahrene Anleger, auch wenn er die cleverste Alternative zu sein scheint.

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