Noch entwickelt sich der Aktienkurs von Deutsche Industrie REIT nicht so, wie boersengefluester.de es eigentlich erhofft hatte. Dabei hat das auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Unternehmen operativ stets geliefert. Grund genug, für ein Update-Gespräch mit Investmentvorstand (CIO) Sonja Petersen und Finanzvorstand (CFO) René Bergmann. Natürlich geht es dabei um die Auswirkungen von Corona auf das tägliche Geschäft, aber auch um die Refinanzierung der Anleihe, die Dividendenstrategie sowie den Ausblick für das laufende Geschäftsjahr. Boersengefluester.de bleibt dabei: Die Schwestergesellschaft der Supermarkt-Immobilien-Company Deutsche Konsum REIT macht einen prima Eindruck. Daher bleiben wir positiv für den Spezialwert gestimmt.

Frau Petersen, die Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) hat weitere Ankäufe gemeldet und hält nun bereits 79 Immobilien mit einer Gewerbefläche von 1,4 Million m² pro forma im Bestand. Anfang Dezember hatten Sie im Hintergrundgespräch (HIER) für das Geschäftsjahr 2020/21 ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 200 Mio. Euro in Aussicht gestellt. Gilt diese Zielsetzung nach wie vor?

Sonja Petersen: Ja, diese Zielsetzung gilt nach wie vor und ist auch weiterhin absolut realistisch. Unsere Pipeline ist gut gefüllt und wir gehen davon aus, dass wir auch in diesem Geschäftsjahr ein Transaktionsvolumen von 100 bis 200 Mio. Euro umsetzen werden.

Ihre zuletzt angekauften Gewerbeobjekte in Sonneberg und Rosenheim weisen im Schnitt eine Bruttoanfangsrendite von mehr als 11 Prozent auf. Wie schaffen Sie es im aktuellen Niedrigzinsumfeld noch zweistellige Renditen zu erzielen und welches Risiko müssen Sie dafür in Kauf nehmen?

Sonja Petersen: Wir schauen uns zum einen sehr viele potenzielle Deals an. Allein im ersten Geschäftsquartal 2020/21 haben wir uns mehr als 200 Angebote mit einem Gesamtvolumen von 1,3 Mrd. Euro angesehen und nur einen Bruchteil zu sehr attraktiven Konditionen akquiriert. Zum anderen bewegen wir uns nach wie vor in einer lukrativen Nische, bei der die Transaktionsvolumina für Privatinvestoren meist zu groß und für institutionelle Investoren oft zu klein sind. Für uns ist das Risiko überschaubar, weil wir Objekte einkaufen, die meist stark underrented sowie drittverwendungsfähig sind, so dass wir auch bei einem potenziellen Leerstand schnell wieder neu zu dann höheren Mieten vermieten können.

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Wie hat sich die Corona-Pandemie bei Ihnen auf der Ankaufseite bemerkbar gemacht? Steigt das Angebot an günstigen Gewerbeobjekten? Und inwiefern erschwert dieses Umfeld die Verhandlungen?

Sonja Petersen: Die Corona-Pandemie hat bisher wenig Einfluss auf unseren Ankauf gehabt. Wir haben bereits einige Objekte im ersten Quartal 2020/21 angekauft und die Pipeline ist nach wie vor gut gefüllt. Light-Industrial als Assetklasse profitiert ja eher von der Pandemie, da Lager- und Logistikflächen verstärkt nachgefragt werden. Es sind durchaus teilweise Verzögerungen bei Besichtigungen und persönlichen Terminen zu beobachten, aber das hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Verhandlungen.

Ist Ihre Expansionsstrategie noch unverändert oder haben Sie diese – eventuell auch marktbedingt – nachjustiert? Man müsste ja annehmen, dass die steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien das Preisniveau nach oben treibt.

Sonja Petersen: Unsere Expansionsstrategie ist unverändert. Wir investieren deutschlandweit in Light-Industrial-Immobilien zu den gleichen Ankaufskriterien wie bisher. Light-Industrial umfasst ja nicht nur klassische Logistikimmobilien, bei denen die Preise schon seit längerer Zeit – unabhängig von der Pandemie – konstant steigen. Light-Industrial inkludiert ja auch Gewerbeparks und Produktionsimmobilien, bei denen wir uns nach wie vor in einer Nische bewegen, die uns attraktive Einkaufskonditionen ermöglicht.

Im November 2020 haben Sie ein großes Produktionsareal im Sale-and-Lease-Back erworben. Nimmt die Bedeutung von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen für die DIR generell zu oder sind das eher Einzelfälle?

Sonja Petersen: Wir beobachten in der Tat, dass das Interesse an Sale-and-Lease-Back-Transaktionen in den letzten Jahren gestiegen ist. Die häufig bereits vorhandene Idee eines Sale-and-Lease-Back wird bei vielen Unternehmen durch die Pandemie oft noch verstärkt, da diese sich nach alternativen Finanzierungslösungen umschauen. Im Hinblick auf die steigende Bedeutung von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen haben wir auch entsprechende PR- und Marketinginitiativen umgesetzt, um noch mehr Interessenten auf uns aufmerksam zu machen.

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Herr Bergmann, wenn man auf Ihre Q1-Zahlen blickt, fällt auf, dass die Kennzahl FFO (Funds From Operations) stärker als die Mieterlöse gestiegen ist und sich mithin die FFO-Marge verbessert hat. Sehen Sie hier noch weiteres Steigerungspotenzial, zum Beispiel durch Skaleneffekte?

René Bergmann: Ehrlicherweise sind Skaleneffekte bei unserer Unternehmensgröße eher zu vernachlässigen. Vielmehr gibt es bei den Finanzierungskosten noch deutliches Potenzial. Derzeit liegt unser Durchschnittszins bei 2,55 Prozent, neue Finanzierungen lassen sich aber deutlich unter 2 Prozent abschließen.

Im Jahr 2022 wird Ihr mit 4 Prozent vergleichsweise hoch verzinster Corporate Bond im Volumen von 120 Mio. Euro fällig. Welche Anschlussfinanzierung planen Sie und welche Einsparungen auf der Zinsseite wären dadurch möglich?

René Bergmann: Diese Anleihe stammt noch aus der Zeit vor dem Börsengang der Deutschen Industrie REIT-AG. Hier sehen wir mehrere Möglichkeiten der Refinanzierung: Entweder durch grundpfandgesicherte Darlehen mit einer oder mehreren Banken oder wieder durch eine Anleihe, zum Beispiel durch den jetzigen Gläubiger oder eine breiter gestreute Anleihe. Die maßgebliche Entscheidungsgrundlage ist hierbei der neue Zinssatz, welcher dann unter 2 Prozent liegen sollte. Entsprechend läge unsere jährliche Zinsersparnis bei mehr als 2,4 Mio. Euro.

Sie haben Ihre FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2020/21 bestätigt. Befürchten Sie keine negativen Einflüsse durch den laufenden Lockdown auf Ihre Mieteinnahmen?

René Bergmann: Wir haben mögliche Auswirkungen, etwa durch potenzielle Mietausfälle, in unserer Prognose bereits – kaufmännisch vorsichtig – berücksichtigt. Bisher zeigt sich aber, dass unser Geschäftsmodell sehr robust ist und die Auswirkungen der Corona-Krise kaum unsere Ergebnisse beeinflussen. So sind unsere Mieter zum Beispiel nicht in größerem Ausmaß durch Schließungen betroffen.

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Der Dividendenvorschlag für das am 30. September beendete Geschäftsjahr 2019/20 sieht eine Erhöhung um 50 Prozent auf 0,24 Euro je Aktie vor. Was dürfen Ihre Aktionäre in den kommenden Jahren mit Blick auf die Ausschüttung erwarten?

René Bergmann: Unsere Dividendenpolitik ist eigentlich sehr einfach. Als REIT müssen wir 90 Prozent unseres handelsrechtlichen Ergebnisses (HGB) ausschütten. Bisher haben wir dies sogar noch etwas nach oben angepasst, sozusagen großzügig aufgerundet. Da wir weiter wachsen wollen und damit zukünftig auch höhere Ergebnisse erwarten, können wir auf dieser Grundlage auch höhere Dividenden zahlen.

Frau Petersen, die DIR weist aktuell auf Pro-Forma-Basis einen Portfoliowert von 628 Mio. Euro auf mit einer annualisierten Gesamtmiete von rund 52 Mio. Euro, die FFO-Run-Rate wird bis Ende des laufenden Geschäftsjahres bei 38 bis 40 Mio. Euro erwartet. Was sind Ihre mittelfristigen Ziele und wo sehen Sie die größten Hürden auf dem Weg dorthin?

Sonja Petersen: Wir möchten weiter kontinuierlich wachsen, aber nicht um jeden Preis. Mittelfristig peilen wir daher einen Portfoliowert von 1 Mrd. Euro an – mit einer entsprechenden Entwicklung der Gesamtmiete. Die größte Hürde besteht hierbei natürlich darin, weiterhin entsprechende Objekte zu finden, ohne unsere Ankaufskriterien aufweichen zu müssen. Wir sind allerdings sehr zuversichtlich, dass wir diese Hürde erfolgreich meistern werden.

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Sonja Petersen, geboren 1983 in Langenfeld, hat Betriebswirtschaftslehre in Oestrich-Winkel studiert. Danach begann sie ihre Karriere bei dem Bauunternehmen HOCHTIEF Solutions AG. Anschließend wechselte Petersen zu Leighton Properties Pty Ltd in Sydney, Australien. Hier baute sie den Bereich „Studenten Wohnen“ für die Standorte Sydney, Melbourne und Brisbane eigenverantwortlich auf. Seit September 2015 arbeitet sie bei der Obotritia Capital KGaA, zunächst als Leiterin des Ankaufs und der Projektentwicklung, seit Januar 2017 als Chief Investment Officer. In diesem Bereich war Sonja Petersen für den strategischen Aufbau des Immobilienportfolios, den Ankauf und die Weiterentwicklung von Gewerbeimmobilien verantwortlich. Seit 18. Oktober 2017 ist sie Vorstand und CIO der Deutsche Industrie Grundbesitz AG.

René Bergmann, geboren 1970, begann seine Karriere 1995 bei der GSW Immobilien in Berlin. Nach verschiedenen operativen Tätigkeiten hat er das Portfoliomanagement des Unternehmens mit entwickelt und implementiert und war mehrere Jahre als Portfoliomanager tätig. Ab 2010 war er maßgeblich am IPO-Projekt der GSW beteiligt und hat den Bereich Investor Relations mit aufgebaut und später direkt an den CFO berichtet. Im Rahmen der Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen AG wechselte Bergmann 2014 als Teamleiter Portfoliomanagement in die Holding der Deutsche Wohnen. Seit November 2017 arbeitet der gebürtige Berliner bei der Deutschen Industrie REIT-AG. Als Direktor Finanzen hat er den Aufbau dieses Bereiches verantwortet. Seit 1. September 2018 ist er Finanzvorstand (CFO).

Fotos: Deutsche Konsum REIT-AG