Original-Research: publity AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu publity AG

Unternehmen: publity AG
ISIN: DE0006972508

Anlass der Studie: Research Report (Initial Coverage) Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 46,50 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2023
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Matthias Greiffenberger, Marcel Schaffer

Hochprofitabler Asset Manager mit eigenem Research-Tool und überdurchschnittlicher Transaktionsgeschwindigkeit. PREOS-Beteiligung soll mittelfristig von 93,1% auf rund 20% reduziert werden.  
Die publity AG ist ein Asset Manager, der hauptsächlich Umsatzerlöse über Provisionen für das Finden (Finder‘s Fee), das Verwalten (Basic Fee) und den Verkauf von Immobilien (Exit Fee) erzielt. Das Verwalten bezieht sich hier auf die sogenannte Manage-to-core-Strategie, in der die Verbesserung der Vermietungssituation und die Mietrenditen im Vordergrund stehen. Über ein eigenes Research-Tool werden umfangreiche Informationen über die rund 9.500 relevanten Immobilien in Deutschland nachgehalten, gepflegt und analysiert. Die standardisierten und formalisierten Prozesse ermöglichen sehr rasche Transaktionen, was einen wichtigen Wettbewerbsvorteil darstellt. Der aktuelle Fokus des Unternehmens liegt auf Gewerbeimmobilien in A-Lagen der Ballungszentren der Top 7 Städte (ausgenommen Berlin). Der Hauptkunde ist die PREOS Global Office Real Estate & Technology AG (PREOS) an der die publity zu 93,1% beteiligt ist. PREOS ist ein aktiver Immobilieninvestor, dessen Management eigenständig und größtenteils unabhängig von der publity agiert.
 
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 konnten die Umsatzerlöse um 79,6% auf 28,75 Mio. € (VJ: 16,01 Mio. €) gesteigert werden. Die Umsatzsteigerung geht vornehmlich auf Finder’s Fees und Basic Fees zurück, sowie auf der  Vermittlung eines neuen Großinvestors für die PREOS. Das Ergebnis verbesserte sich überproportional und das EBIT stieg um 140,9% auf 14,15 Mio. € (VJ: 5,87 Mio. €) an. Der Grund hierfür liegt in dem Wegfall von Sonderkosten aus dem Vorjahr und in Kostenoptimierungen. Durch Wertminderungen von Finanzanlagen, insbesondere der gehaltenen PREOS-Aktien, in Höhe von 27,47 Mio. € kam es zu einem deutlich negativen Finanzergebnis von -24,83 Mio. € (VJ: 6,17 Mio. €). Die Wertminderungen waren nicht liquiditätsmindernd und sind auf den allgemeinen Markttrend zurückzuführen. Somit lag das Jahresergebnis bei -15,43 Mio. € (VJ: 12,08 Mio. €).
 
Im ersten Halbjahr 2022 reduzierten sich die Umsatzerlöse leicht um 14,1% auf 9,95 Mio. € (VJ: 11,59 Mio. €). Gemäß dem Management setzte sich der Umsatz hauptsächlich aus Bestands Fees und Finder’s Fees zusammen. Gegenläufig zur Umsatzentwicklung konnte das EBIT um 26,5% auf 6,35 Mio. € (VJ: 5,02 Mio. €) gesteigert werden. Hintergrund dieser Entwicklung waren Kostenoptimierungen. Jedoch werden im zweiten Halbjahr 2022 zusätzliche Kosten anfallen, z.B. durch die Hauptversammlung und die Beratungskosten im Zuge der Anleihe-Emission. Insgesamt konnte so das Periodenergebnis um 13,9% auf 5,23 Mio. € (VJ: 4,59 Mio. €) gesteigert werden.   
Die Guidance für das laufende Geschäftsjahr sieht Umsatzerlöse moderat über Vorjahresniveau vor, bei einem EBIT zwischen 11 und 15 Mio. € und einem Jahresüberschuss von 6 bis 10 Mio. €. Wir erwarten für das laufende Geschäftsjahr 2022 Umsatzerlöse von 23,20 Mio. €, gefolgt von 25,52 Mio. € im Jahr 2023. Der Bereich Gewerbeimmobilien in A-Lagen sollte gut aufgestellt sein und weniger stark von der Zinswende und den steigenden Energiepreisen betroffen sein als der restliche Immobiliensektor. Mittelfristig erwarten wir eine breitere Kundendiversifikation mit weiteren Mandaten außerhalb der PREOS. Möglicherweise könnte auch erneut ein Joint-Venture mit einem amerikanischen Hedgefonds eingegangen werden. Auch vorstellbar wäre ein Erwerb weiterer Asset Manager oder der Ausbau des NPL-Portfolios. Oder auch die Auflage eines eigenen Vehikel wäre möglich, um eigene kleinere Immobilieninvestitionen zu tätigen. Das Unternehmen hat unseres Erachtens auch in der aktuellen Phase der Zinswende zahlreiche Wachstumsopportunitäten. Mit der Fortführung des Lean-Management-Ansatzes sollten sich auch die Ergebnisse weiter steigern lassen und wir erwarten ein EBIT in Höhe von 12,65 Mio. € im laufenden Geschäftsjahr 2022, gefolgt von 13,56 Mio. € im Jahr 2023. Mit der Emission der weiteren Anleihe sollte die Zinslast deutlich steigen und wir prognostizieren einen Jahresüberschuss von 9,91 Mio. € im Jahr 2022, gefolgt von 5,64 Mio. € im Jahr 2023.
 
Die publity AG plant eine weitere Anleihe (2022/2027) mit einem Volumen von bis zu 100 Mio. € zu emittieren. Der Kupon wird voraussichtlich 6,25% betragen. Der Emissionserlös soll der Finanzierung des weiteren Wachstums dienen und dabei zur Akquise von Immobilien und Beteiligungen eingesetzt werden.  Bei der bestehenden Anleihe 2020/2025 wurden die entsprechenden Konditionen angeglichen werden, sodass das Laufzeitende ebenfalls auf den 19.12.2027 fällt und der Kupon ab dem 19.06.2023 von 5,5% auch auf 6,25% angehoben wird. 
 
Weiterhin ist eine umfangreiche Transaktion geplant, in der PREOS einen neuen Großaktionär erhält und die Beteiligung seitens publity sich von zunächst 51% auf schlussendlich 20% reduzieren soll. Hierzu sollen Sachkapitalerhöhungen in der PREOS-Tochter GORE erfolgen und anschließend die neuen Aktien der GORE in die PREOS eingebracht werden. Geplant ist eine Sachkapitalerhöhung über 480 Mio. € und eine weitere über 1,75 Mrd. €. Die Sachkapitalerhöhung in der GORE soll zu jeweils 3,00 € je Aktie erfolgen und die Einbringung der GORE-Aktien in die PREOS soll zu jeweils 5,20 € je Aktie erfolgen. Für die erste Sachkapitalerhöhung und die Einbringung wurden bereits außerordentliche Hauptversammlungen abgehalten, jedoch liegen hierzu noch Nichtigkeits- und Anfechtungsklagen vor. Dies sollte aber nur den Zeitplan leicht verschieben. In unseren Prognosen gehen wir noch von der aktuellen Unternehmensstruktur aus, in der publity 93,1% der PREOS-Anteile hält.
 
Wir haben das Unternehmen mit einem DCF-Modell bewertet und die Beteiligungen an verbundenen Unternehmen sowie die Ausleihungen an verbundene Unternehmen dem Netto-Finanzvermögen zugerechnet. Hier enthalten ist vornehmlich die PREOS-Beteiligung. Das Netto-Finanzvermögen in Höhe von 576,86 Mio. € zum 30.06.2022 würde eigenständig auf die Aktienanzahl der publity einen Fair Value von 38,78 € je Aktie ergeben. Zuzüglich dem Wert des operativen Geschäfts auf Basis des DCF-Modell haben wir insgesamt ein Kursziel in Höhe von 46,50 € je Aktie ermittelt und vergeben vor dem Hintergrund des hohen Upside-Potenzials das Rating Kaufen.  

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/25777.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung +++++++++++++++
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 04.11.2022 (09:55 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 07.11.2022 (10:00 Uhr)

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