15. ACCENTRO Wohneigentumsreport 2022

Rekordumsatz von 43 Mrd. EUR am Wohneigentumsmarkt

• Beinahe 20 Prozent Umsatzwachstum in Deutschland, Berlin weiterhin umsatzstärkster Standort
• 4,4 Prozent mehr Transaktionen
• Meiste Verkäufe je 1.000 Einwohner in Leipzig und Chemnitz
• Ø Wohnungspreis steigt auf 250.272 Euro, in den Top-8 bei 456.233 Euro

Berlin, 29. September 2022 – Die Umsätze aus Wohnungsverkäufen in den 80 größten deutschen Städten stiegen 2021 um 19,4 Prozent auf ein Rekordniveau von beinahe 43 Milliarden Euro. Auch die absolute Zahl der verkauften Eigentumswohnungen wuchs um 4,4 Prozent auf 127.967 Wohnungen. Das ist das Ergebnis des 15. ACCENTRO Wohneigentumsreports 2022 der ACCENTRO Real Estate AG in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Im Rahmen einer Sonderauswertung untersuchte das Team um Prof. Dr. Michael Voigtländer zudem die Auswirkungen der steigenden Bauzinsen und der Inflation auf den Wohneigentumsmarkt.

Der Wohneigentumsreport ist die einzige deutsche Publikation, welche die Daten der Gutachterausschüsse zu allen Eigentumswohnungstransaktionen in allen deutschen Großstädten bündelt und interpretiert.  Der Report unterscheidet sich damit von anderen Publikationen, die meist auf Experteneinschätzungen oder der Auswertung von Angebotsdaten beruhen.

Umsätze steigen im zweistelligen Bereich

Der Gesamtumsatz im Jahr 2021 stieg gegenüber dem Vorjahr um 19,4 Prozent von 36 Milliarden Euro auf nunmehr 42,864 Milliarden Euro an. Mit 127.967 Transaktionen stieg in Deutschland ebenso die Zahl der Verkäufe um 4,4 Prozent an. In den acht größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt am Main und Leipzig) wurde mit 55.939 Wohnungsverkäufen ein Plus von 9,63 Prozent verzeichnet. Die stärksten Umsatzsteigerungen in den zurückliegenden zehn Jahren verzeichneten vor allem die ostdeutschen Mittelstädte wie Gera (+774 %), Halle (Saale) (+468 %) und Chemnitz (423 %). In Siegen und Remscheid hingegen sanken die Umsätze.

„Die Mittelstädte waren im vergangenen Jahr der Stabilitätsanker bei den Umsatzzahlen. Das macht diese Standorte für Kapitalanleger attraktiv. Grund hierfür sind mitunter die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie niedrige Einstiegspreise“, erklärt Lars Schriewer, CEO der ACCENTRO Real Estate AG. „Diese Entwicklung zeichnet sich seit mehr als zehn Jahren ab. Aber auch die Metropolen sind weiterhin gefragt, wie unser Report aufzeigt.“

In den Top-10-Städten mit den stärksten Umsatzsteigerungen innerhalb der vergangenen zehn Jahre finden sich neben Gera, Halle (Saale) und Chemnitz weitere Mittelstädte, darunter Magdeburg (+332 %) und Offenbach mit einem Umsatzplus von 299 Prozent. In 41 der 80 untersuchten Städte wurden 2021 weniger Wohnungen verkauft als im Vorjahr. Demgegenüber stehen 16 Städte, die einen Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich erreichten. Diese hatten einen Anteil von 38 Prozent an allen Verkäufen. Den größten Zuwachs an Transaktionen verzeichnete die Autostadt Wolfsburg (+75 %), gefolgt von Kassel mit 42 Prozent.

Kauflust steigt

Trotz des weiterhin hohen Bedarfs an Wohnraum, des mangelnden Angebots und der unzureichenden Fertigstellungszahlen wurden im Jahr 2021 Nachholeffekte bei der Zahl der Transaktionen insbesondere in den Top-8-Städten beobachtet. Berlin sticht hierbei hervor. Die 19.784 in der Hauptstadt gemeldeten Wohnungsverkäufe machen mehr als 15 Prozent aller Transaktionen aus. München folgt auf dem zweiten Rang mit 10.965 und Hamburg mit 6.241 Verkäufen auf Rang drei. Angesichts der Größe dieser Städte ist dies nicht weiter verwunderlich. Auffällig ist jedoch, dass mit Leipzig und Dresden (5.481 bzw. 4.071 verkaufte Einheiten) zwei ostdeutsche Metropolen die Top 5 komplettieren.

„Im Jahr 2021 wurden in 34 deutschen Städten mehr als 1.000 Transaktionen verzeichnet. Dieser Wert ist schon seit Jahren konstant, unterstreicht gleichzeitig aber auch die Kleinteiligkeit des deutschen Wohnungsmarkts. So entfällt zwar die Hälfte aller Transaktionen auf die zehn größten Städte, aber auch Standorte mit geringeren Transaktionszahlen waren für Investoren von großem Interesse“, führt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW, aus, der in diesem Jahr erneut die Datenerhebung verantwortete.

Leipzig handelt am meisten Immobilien pro 1.000 Einwohner

Gerade Immobilien in Ostdeutschland stehen hoch im Kurs der Käufer. Leipzig erobert mit 9,1 Wohnungen je 1.000 Einwohner den Spitzenplatz. Chemnitz rutscht bei einem unveränderten Wert von 8,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner auf den zweiten Platz ab. Besonders lebhafte Wohnimmobilienmärkte finden sich in Norddeutschland in Bremerhaven, in Ostdeutschland in Dresden und Gera sowie in den bayerischen Großstädten Fürth, München, Augsburg und Regensburg. Im Mittel wurden in den 80 untersuchten Märkten 4,3 Wohnungen pro 1.000 Einwohner verkauft. Die Metropolen Berlin (4,37), Düsseldorf (4,79), München (6,62) und Stuttgart (4,84) liegen über dem Mittel, während Frankfurt am Main (4,15), Hamburg (3,25) und Köln (3,7) darunter liegen.

„Die Transaktionszahlen steigen wieder. Wohneigentum bleibt allerdings ein knappes Gut und die Nachfrage ist weiterhin hoch. Das führt zu weiter steigenden Preisen bei Transaktionszahlen, die noch unter den Werten von vor einigen Jahren liegen“, ergänzt Lars Schriewer. „Es wird für Käufer nicht einfacher oder günstiger, eine Wohnung zu finden.“

Von 2020 auf 2021 stieg der Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung auf 250.772 Euro, das entspricht einer Steigerung von 10,97 Prozent. In den Top-8-Städten lag das Wachstum mit 13,84 Prozent und einem Verkaufspreis von 456.233 Euro sogar noch höher. Mehr als 500.000 Euro zahlen Käufer durchschnittlich wie bisher in München und Hamburg, aber auch Frankfurt am Main ist mit 555.804 Euro in die illustre Runde vorgestoßen.

Berlin weiterhin mit starkem Gesamtvolumen und deutlichem Transaktionsplus

Die Bundeshauptstadt verzeichnete derweil sehr viele Transaktionen und im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs von 20 Prozent. Zwar waren im Vorjahr coronabedingte Rückgänge von elf Prozent verzeichnet worden, doch auch im Zweijahresvergleich bleibt unter dem Strich ein Zuwachs von sieben Prozent. In Umsätzen schlägt sich dieser Zuwachs mit 8,3 Milliarden Euro nieder, ein Plus von 157 Prozent. München liegt auch in diesem Ranking auf dem zweiten Platz, knapp sieben Milliarden Euro Umsatzvolumen wurden in der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnet. Von den Top-8-Städten liegt Stuttgart mit Transaktionen im Wert von 1,2 Milliarden Euro auf dem letzten Platz.

Neubau bleibt ein rares Gut – rund ein Fünftel aller Verkäufe Neubauten

Im Jahr 2021 wurden insgesamt 25.274 Neubauten verkauft, die meisten davon in Berlin (3.796), München 3.045) und Hamburg (1.574). Insgesamt stieg die Zahl der verkauften Wohnungen in den 80 untersuchten Großstädten um 2,5 Prozent. Die Top-8-Städte konnten ihre Verkaufszahlen im Neubaubereich teils um zweistellige Prozentwerte steigern, etwa in Berlin, München, Leipzig und Frankfurt am Main. In 50 Städten stagnierten die Zahlen oder waren rückläufig. „Die Immobilienwirtschaft sieht sich derzeit mit großen Herausforderungen auf der Kostenseite konfrontiert. Steigende Zinsen, aber auch der Material- und Fachkräftemangel erschweren das von der Koalition ausgerufene Ziel von 400.000 Neubauten im Jahr zu erreichen. Die hohen Fertigstellungszahlen von 2020 dürften angesichts der Rahmenbedingungen wohl der Vergangenheit angehören. Die Nachfrage ist aber weiterhin hoch und wird in den kommenden Jahren nicht einbrechen. Das kann sogar zu weiteren Preissteigerungen führen“, erklärt Lars Schriewer.

Wurde im Jahr 2020 mit 306.000 fertiggestellten Wohnungen noch ein Rekord erreicht, kam bereits 2021 mit lediglich 293.000 Einheiten ein erster Dämpfer. Für das Erreichen des Neubauziels von 400.000 müssten Kapazitäten stark hochgeschraubt werden, tatsächlich ist aber das Gegenteil der Fall. Wohnungsverbände gehen für das kommende Jahr mit einem erneuten Rückgang bei den Fertigstellungszahlen von 50.000 bis 70.000 Wohnungen pro Jahr aus. Neubauten bleiben also knapp. Das stabilisiert die Neubaupreise oder kann gar zu weiteren Preissprüngen führen.

Zinsen, Inflation, Baukosten: Knappes Wohnungsangebot wird Preise treiben

Die Bundesbank und Forschungsinstitute gehen derzeit von einer Inflationsrate von sieben bis acht Prozent für das aktuelle Jahr aus. Steigende Bauzinsen und Baukosten führen zu einer erhöhten Unsicherheit am Kapitalmarkt und einem gebremsten Wirtschaftswachstum. Weitere Faktoren wie der Fachkräftemangel und Materialengpässe sorgen letztlich dafür, dass immer weniger gebaut wird, und dass trotz eines steigenden Bedarfs.

„Wohnimmobilien sind angesichts der derzeitigen Umstände eine sichere Kapitalanlage, die weitestgehend vor Inflation schützt. Wohnen ist und bleibt ein Grundbedürfnis und steigende Kosten können langfristig über die Miete weitergegeben werden“, erklärt Prof. Voigtländer. „Angesichts der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum gehen wir langfristig weiter von steigenden Preisen aus.“

„Sollten Mieten infolge der Inflation steigen, hat das zudem einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise. Sobald die kurzfristigen Auswirkungen durch den Ukraine-Krieg und die Energiekrise überwunden sind, sollten steigende Löhne eine Anpassung der Miete an die Inflation möglich machen“, ergänzt Schriewer.

Weiter stellt der ACCENTRO Wohneigentumsreport 2022 fest, dass urbane Ballungsräume derzeit weiterhin attraktive Einstiegschancen für langfristig orientierte Kapitalanleger bieten. Kurzfristig bieten sich durch die Unsicherheiten große Chancen für entschlossene Investoren mit einer breiten Eigenkapitalbasis, denn die Konkurrenz ist derzeit geringer als in vergangenen Jahren. Sollten die derzeitigen wirtschaftlichen Unsicherheiten sich wieder entspannen, wird auch das Interesse an Wohneigentum wieder zunehmen. Durch die daraus resultierende steigende Nachfrage würde das ohnehin schon knappe Angebot noch stärker bepreist werden und die Umsätze dürften weiter kräftig steigen.

Über den ACCENTRO Wohneigentumsreport

Bereits zum 15. Mal veröffentlicht die ACCENTRO Real Estate AG den ACCENTRO Wohneigentumsreport. In diesem Jahr entstand der Wohneigentumsreport erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft. Basis der Analyse sind die Wohneigentumstransaktionen des Berichtsjahres 2021 in den 80 bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands. Durch den Rückgriff auf die Daten der Gutachterausschüsse unterscheidet sich der Report signifikant von ähnlichen Publikationen, die meist auf Experteneinschätzungen oder der Auswertung von Angebotsdaten beruhen. Der Report besteht aus zwei unterschiedlichen Teilen. Während im ersten Teil die Wohnungsmärkte anhand unterschiedlicher Kriterien miteinander verglichen werden, besteht der zweite Teil aus detaillierten Marktdaten für alle 80 Städte. Die Ergebnisse des
ACCENTRO Wohneigentumsreports 2022 zu den acht einwohnerstärksten Städten Deutschlands und den Entwicklungen der vergangenen zwölf Jahre stehen Ihnen auch online zur Verfügung und können individuell selektiert werden: https://accentro.de/wohneigentumsreport

Über die ACCENTRO Real Estate AG

Die ACCENTRO Real Estate AG ist Wohninvestor und Marktführer in der Wohnungsprivatisierung in Deutschland. Das Immobilienportfolio umfasste per 31.12.2021 rund 4.900 Einheiten. Zu den regionalen Schwerpunkten zählen neben Berlin bedeutende ostdeutsche Städte und Ballungsräume sowie die Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Geschäftstätigkeit von ACCENTRO umfasst drei Kernbereiche. Dazu zählen der mieternahe Vertrieb von Wohnungen an private Eigennutzer und Kapitalanleger sowie der Verkauf von Immobilienportfolios an institutionelle Investoren, der Aufbau und die Bewirtschaftung eines eigenen Immobilienbestands sowie Dienstleistungen für Dritte. Die Aktien der ACCENTRO Real Estate AG sind im Prime-Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0KFKB, ISIN: DE000A0KFKB3). www.accentro.de

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