Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG

Unternehmen: ERWE Immobilien AG
ISIN: DE000A1X3WX6

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 31.03.2022
Kursziel: 3,60
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck

ERWE kauft mit bereits zweiter Übernahme einer Retail-Immobilie im laufenden Jahr weiteres Revitalisierungspotenzial ein

Nachdem ERWE in 2021 keinen Neuerwerb für das Immobilienportfolio vermelden konnte, gab das Unternehmen heute die bereits zweite Übernahme im laufenden Jahr bekannt.

Immobilie mit Entwicklungspotenzial: ERWE übernimmt ein an den Modeeinzelhändler C&A vermietetes Retail-Gebäude mit einer Mietfläche von knapp 5.600 m2 in zentraler Innenstadtlage und investiert damit erstmals in Bremerhaven. Die Transaktion folgt der Anfang März gemeldeten Akquisition eines aktuell ebenfalls an C&A vermieteten Objekts mit ca. 10.000 m2 in Wuppertal. In beiden Fällen werden folglich unmittelbar stabile laufende Erträge generiert, jedoch dürfte ERWE vielmehr auf eine vorzeitige Anpassung des Mietverhältnisses setzen, um durch die Revitalisierung und Mischnutzung des Gebäudes nachhaltige Wertsteigerungen zu realisieren. So erwartet der Vorstand in Abstimmung mit den städtischen Behörden sowie umliegenden Eigentümern „mittel- und langfristig eine attraktive Neugestaltung des Herzens der Bremerhavener City“ durch eine städtebauliche Quartiersentwicklung. In direkter Nachbarschaft befindet sich das Ende letzten Jahres von der Stadt erworbene Karstadt-Gebäude. Das ehemalige Kaufhaus steht derzeit leer und soll Anfang 2023 abgerissen und durch einen Neubaukomplex samt Medienhaus und Markthalle ersetzt werden. Details zu den laufenden Erträgen sowie Perspektiven des C&A-Gebäudes dürfte ERWE im Rahmen des Q1-Berichts im Mai vorlegen.

Für das Entwicklungspotenzial der Immobilie spricht u.E. auch, dass das knapp 113.000 Einwohner zählende Bremerhaven laut dem Wohneigentumsreport 2021 bundesweit mit 7,94 (Vj.: 7,06) hinter Chemnitz und Leipzig die drittmeisten Wohnungskäufe pro 1.000 Einwohner verzeichnete, was als Indikator für die Attraktivität des Standorts für private und institutionelle Investoren gilt. Die Daten wurden vom Wohnimmobilien-Spezialisten ACCENTRO in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft erhoben. Wuppertal liegt immerhin auf Platz 18 der 81 untersuchten deutschen Städte, deutlich vor den vielen bereits als zu teuer geltenden A-Städten wie Stuttgart (28), Düsseldorf (29), Berlin (36), Frankfurt (45), Köln (53) oder Hamburg (64).

Weiterer Ausbau des Portfolios setzt frisches Kapital voraus: Die beiden diesjährigen Übernahmen sollte ERWE noch aus den verfügbaren liquiden Mitteln (8,57 Mio. Euro per 31.12.) sowie bestehenden Kreditlinien finanziert haben. Für die Wahrung attraktiver Wachstumschancen und die avisierte Verdopplung des Immobilienportfolios innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre dürften u.E. aber neuerliche Kapitalmaßnahmen notwendig werden. Die letzte Kapitalerhöhung im Juli 2021 war bei einem Platzierungspreis von 3,30 Euro überzeichnet. Infolge des gestern von ERWE gemeldeten Wechsels vom Prime in den General Standard zum 01.07.2022 dürfte sich die Gewinnung ausländischer Investoren zukünftig zwar schwieriger gestalten, allerdings sollte der Schritt für ERWE mit Einsparungen im mittleren fünfstelligen Euro-Bereich p.a. einhergehen und erscheint uns bei einer Free Float Market Cap von < 10 Mio. Euro auch im Vergleich mit den Peers angemessen.

Fazit: ERWE sorgt über die Transaktionspipeline wieder für positiven Newsflow und der Beweggrund der Transaktion erscheint schlüssig. Wir erachten den Investment Case daher als intakt, wenngleich im laufenden Jahr von einer erneuten Kapitalerhöhung auszugehen ist. Der aktuelle Kurs spiegelt den fairen Wert der Aktie angesichts des antizipierten EPRA NRVs von 3,60 Euro (vgl. Comment vom 10.03.) auch im Falle einer zu erwartenden Verwässerung u.E. nicht ausreichend wider, sodass wir die Kaufempfehlung bestätigen.

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Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

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