Zu 100 Prozent rund lief die Börsengeschichte von DO Deutsche Office – bis Anfang Juli 2014 hieß die Firma Prime Office – eigentlich noch nie. Das fing schon mit dem zwischenzeitlich ausgesetzten IPO im Sommer 2011 an, damals noch eingebettet in der steuersparenden Form eines REIT. Und auch nach der Verschmelzung auf die OCM German Real Estate Holding, einer Immobilientochter des US-Finanzinvestors Oaktree, wissen vermutlich viele Investoren nimmer noch nicht so recht mit dem Papier umzugehen. Dabei zog Vorstand Alexander von Cramm auf dem von SRC Research veranstalteten „Forum Financial & Real Estate 2014“ in Frankfurt eine positive Zwischenbilanz des Zusammenschlusses: „Wir haben die Integration schneller abgeschlossen als erwartet.“ Immerhin ist nach den umfassenden Kapitalmaßnahmen ein Player von stattlicher Größe entstanden: Das Immobilienvermögen beträgt stattliche 1,9 Mrd. Euro. Der Börsenwert liegt bei knapp 578 Mio. Euro. Zum Vergleich: Die auch im Gewerbeimmobiliensektor tätige ebenfalls im SDAX notierte Company DIC Asset kommt auf eine Marktkapitalisierung von 491 Mio. Euro.

Knackpunkt bei DO Deutsche Office ist der noch immer hohe Leerstand von zurzeit 19,4 Prozent. Hauptverantwortlich für die hohe Quote sind die beiden Frankfurter Objekte Westend-Ensemble und Kastor nahe dem Messegelände sowie der Düsseldorfer Seestern. Beim Westend-Ensemble (Titelbild) will DO Deutsche Office spätestens im vierten Quartal Auskunft über die weitere Verwendung geben. Diskutiert wird mit der Stadt dem Vernehmen nach sogar eine Umwidmung in eine Wohnanlage. Aber auch beim Seestern, wo früher die Zentrale von Vodafone untergebracht war, gibt es Fortschritte. Zuletzt haben sich bereits einige Zulieferer von Vodafone in dem Gebäude angesiedelt. Firmenlenker von Cramm spricht mit Blick auf die Besucherzahl potenzieller Mietinteressierten jedenfalls von einem „guten Momentum“. Sein Ziel für den Gesamtkonzern lässt jedenfalls hellhörig werden: „Innerhalb der kommenden vier Jahre könnte die Leerstandsquote auf zehn Prozent reduziert werden.“

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Richtung Börse interpretiert heißt das: Größter Treiber für den Aktienkurs von DO Deutsche Office ist klar die Verringerung der Zahl leerstehender Büroräume, denn jeder Mietertrag sollte nahezu 1:1 in das Ergebnis fließen. Ein Selbstläufer ist das Ding jedoch nicht, da ist Firmenlenker von Cramm Realist genug. „Wir haben in Deutschland einen hart umkämpften Markt für Büroimmobilien.“ Von Mietsteigerungen wagt er gar nicht zu sprechen. Das spiegelt sich auch in der Bewertung wider. Der aktuelle Aktienkurs von 3,20 Euro entspricht einem Discount von gut einem Viertel auf den Net Asset Value (NAV) von 4,35 Euro per 30. Juni 2014. Zur Einordnung: Bei DIC Asset beträgt der Abschlag zum NAV sogar mehr als 40 Prozent. Allerdings weisen die Frankfurter mit 66,4 Prozent auch einen höheren Verschuldungsgrad auf als DO Deutsche Office. Bei der in Köln angesiedelten Gesellschaft beträgt die Relation vom Kreditvolumen zum Verkehrswert der Immobilien momentan 55 Prozent. „Unser Ziel ist es, in den nächsten zwei Jahren hier auf rund 50 Prozent zu kommen“, verrät DO-Chef von Cramm auf der top besuchten Immobilienkonferenz von SRC.

Die Aktie eignet sich für Anleger, die darauf setzen, dass es tatsächlich gelingt, den Leerstand signifikant zu reduzieren. Vor allen Dingen die Frankfurter Objekte stehen dabei im Fokus. Interessant könnte das Papier aber auch für Dividendenjäger werden. DO Deutsche Office hat es sich zum Ziel gesetzt, im laufenden Jahr einen Cashflow (FFO = Fund From Operations) von 44 bis 46 Mio. Euro zu erzielen. Davon sollen 40 bis 45 Prozent als Dividende ausgeschüttet werden. Das könnte auf eine Gewinnbeteiligung von rund 0,10 Euro je Aktie hinauslaufen, was beim gegenwärtigen Aktienkurs einer Rendite von immerhin 3,1 Prozent entspricht. Vielleicht wird es ja doch noch etwas mit einer veritablen Börsenstory bei dem SDAX-Konzern.

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