Normalerweise lassen sich Immobilienunternehmen ganz einfach in zwei Welten einordnen: Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien (Handel, Logistik, Büro). Gemeinsamkeiten gibt es kaum, zu unterschiedlich sind die Märkte: ungefähr so wie bei Pkw und Lkw. Bezogen auf den Börsenwert dominieren auf dem heimischen Kurszettel ganz klar die Anbieter von Wohnimmobilien wie Vonovia oder Deutsche Wohnen das Feld, unter anderem auch eine Folge diverser Zusammenschlüsse. Der Gewerbebereich hinkte hier lange Zeit hinterher, doch Fusionen wie zwischen TLG Immobilien und WCM oder DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate und Fair Value REIT haben längst einen Zeitenwandel eingeläutet. Kritische Größe ist wichtig in dem Sektor – sowohl auf der operativen Geschäftsebene, als auch mit Blick auf die großen internationalen Investoren.
Umso bemerkenswerter, dass mit der Deutschen Konsum REIT-AG um den ehemaligen TAG Immobilien-Vorstand Rolf Elgeti und der von Matthias Schrade geführten DEFAMA zwei Spezialwerte für Schlagzeilen in der Szene sorgen, die sich innerhalb des Gewerbesektors noch einmal fokussieren – und zwar auf den Bereich Supermärkte beziehungsweise Fach- und Einkaufszentren. „Wir bewegen uns in einer Nische, die eigentlich gar keine Nische ist“, sagt Elgeti im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de. Schließlich besitzt Deutschland mit rund 118 Millionen Quadratmetern den viertgrößten Bestand an Einzelhandelsfläche pro Kopf in Europa. Supermärkte gibt es in jeder Ecke Deutschlands. Dementsprechend gnadenlos ist zwar der Wettbewerb zwischen den großen Ketten wie REWE, Edeka, ALDI, Kaufland oder Rossmann. Doch aus Investorensicht ergeben sich aus dieser Konstellation auch Vorteile, da man es regelmäßig mit den selben Mietergruppen zu tun hat.
Bei der Deutschen Konsum REIT-AG besteht das Portfolio mittlerweile aus 62 Objekten mit einer annualisierten Miete von 24,5 Mio. Euro, überwiegend in Ostdeutschland (genaue Auflistung HIER). Entscheidend ist für Elgeti aber ohnehin die Mikrolage. Und wenn die stimmt, ist es im Prinzip egal, ob die Märkte in großen oder kleineren Städten, im Osten oder Westen liegen. „Unser Geschäftsmodell bringt keine Überraschungen“, sagt Elgeti. Die Investitionssummen für einzelne Liegenschaften bewegen sich dabei meist zwischen 5 und 10 Mio. Euro. Auch hier springt die Deutsche Konsum REIT in eine Lücke, denn diese Beträge sind für die meisten Immobilienfonds zu kleinteilig, für Privatinvestoren im Normalfall dagegen zu groß. Die faktische Kriegskasse für weitere Zukäufe beziffert Elgeti gegenwärtig auf 50 bis 60 Mio. Euro – wobei die Objekte üblicherweise zu 50 Prozent fremdfinanziert werden.
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Deutsche Konsum REIT  |
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Börsentechnisch bringt es die Deutsche Konsum REIT auf eine Marktkapitalisierung von 220 Mio. Euro. Damit bewegt sich die formal in Potsdam ansässige Gesellschaft etwa auf Augenhöhe mit Unternehmen wie Publity aus Leipzig oder DEMIRE (hier ist Elgeti über das Vehikel Obotritia Capital mit 11,89 Prozent engagiert). Die im Münchner Freiverkehr gelistete DEFAMA hat nach der grandiosen Performance einen Börsenwert von gut 33 Mio. Euro – ist also markant kleiner, als die Deutsche Konsum REIT. Gecovert wird die Aktie von der Berenberg Bank (Kaufen: Kursziel 10 Euro) und den Analysten von ODDO BHF (Kaufen: Kursziel 9,90 Euro). So gesehen hat der Titel nur moderat Luft nach oben. Auf die lange Sicht sollte der Small Cap aber ein wesentlich größeres Potenzial besitzen, immerhin befindet sich das Unternehmen noch mitten in der Aufbauphase – vor einem Jahr gab es nicht einmal eine vernünftige Webseite. „Für ein Immobilienunternehmen befinden wir uns in einer spannenden Größenordnung. Alles was wir tun, bewegt die Nadel“, sagt Elgeti. Für das Geschäftsjahr 2017/18 (30. September) hat Elgeti kürzlich die Zahlung einer Dividende von mindestens 0,20 Euro pro Aktie angekündigt. Immerhin ist die Gesellschaft als REIT verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses auszukehren. Das macht den Titel für Value Investoren zusätzlich interessant – auch wenn erstmalige Ausschüttung erst im Frühjahr 2019 erfolgen wird.
Nach und nach verstärkt sich die Gesellschaft außerdem auf personeller Seite – hat mit Alexander Kroth (CIO) und Christian Hellmuth (CFO) zur Jahresmitte den Vorstand ausgeweitet. Nachholbedarf besteht hingegen in Sachen Börsenkommunikation. „Investor Relations-Arbeit haben wir bislang noch so gut wie gar nicht gemacht“, räumt Elgeti ein. Das ist freilich eine wenig untertrieben. Immerhin ist die Aktie seit der jüngsten Barkapitalerhöhung in den Prime Standard gewechselt und zählt Top-Adressen wie Carmignac zum Aktionärskreis – von allein klopfen die meist nicht an die Tür. Im Streubesitz befinden sich gut 31 Prozent der Aktien. Ansonsten dominiert Elgeti – REIT-bedingt – über viele kleine Finanzvehikel (Obotritia, Babelsberger, Försterweg, Jägersteig) den Investorenkreis. Perspektivisches Ziel für den gebürtigen Rostocker ist die Aufnahme in den SDAX, was aus heutiger Sicht schon eine kleine Sensation wäre. Für risikobereite Investoren ist die Aktie nach Auffassung von boersengefluester.de damit eine knackige Alternative zu den gängigen Immobilientiteln.
| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| Deutsche Konsum REIT | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A14KRD | 2,860 | Halten | 100,55 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 11,00 | 11,96 | 0,96 | 7,03 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 0,32 | 2,42 | 1,26 | -10,45 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23e in € | Div.-Rendite '23e in % |
Hauptversammlung |
| 0,12 | 0,00 | 0,00 | 21.03.2024 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 14.02.2024 | 15.05.2024 | 14.08.2024 | 19.12.2023 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| -4,48% | -29,31% | -17,10% | -61,46% |
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| Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick | ||||||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023e | ||
| Umsatzerlöse1 | 19,25 | 28,60 | 41,98 | 56,23 | 69,67 | 74,39 | 79,72 | |
| EBITDA1,2 | 42,76 | 35,91 | 58,95 | 38,70 | 40,29 | 39,49 | -70,24 | |
| EBITDA-Marge3 | 222,13 | 125,56 | 140,42 | 68,82 | 57,83 | 53,09 | -88,11 | |
| EBIT1,4 | 41,68 | 35,90 | 58,95 | 38,69 | 97,92 | 68,01 | -116,90 | |
| EBIT-Marge5 | 216,52 | 125,52 | 140,42 | 68,81 | 140,55 | 91,42 | -146,64 | |
| Jahresüberschuss1 | 37,41 | 30,92 | 53,14 | 34,17 | 91,37 | 60,39 | -180,99 | |
| Netto-Marge6 | 194,34 | 108,11 | 126,58 | 60,77 | 131,15 | 81,18 | -227,03 | |
| Cashflow1,7 | 10,26 | 14,52 | 27,09 | 35,94 | 37,97 | 49,38 | 41,63 | |
| Ergebnis je Aktie8 | 1,06 | 0,80 | 1,25 | 0,73 | 1,84 | 1,22 | -3,58 | |
| Dividende8 | 0,00 | 0,20 | 0,35 | 0,40 | 0,40 | 0,12 | 0,00 | |
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1 in Mio. Euro; 2 EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; 3 EBITDA in Relation zum Umsatz; 4 EBIT = Ergebnis vor Zinsen und Steuern; 5 EBIT in Relation zum Umsatz; 6 Jahresüberschuss (-fehlbetrag) in Relation zum Umsatz; 7 Cashflow aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit; 8 in Euro; Quelle: boersengefluester.de Wirtschaftsprüfer: Domus |
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| DEFAMA Deutsche Fachmarkt |
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| INVESTOR-INFORMATIONEN | |||
| ©boersengefluester.de | |||
| DEFAMA Deutsche Fachmarkt | |||
| WKN | Kurs in € | Einschätzung | Börsenwert in Mio. € |
| A13SUL | 23,800 | Kaufen | 114,24 |
| KGV 2025e | KGV 10Y-Ø | BGFL-Ratio | Shiller-KGV |
| 20,52 | 26,18 | 0,79 | 35,68 |
| KBV | KCV | KUV | EV/EBITDA |
| 2,97 | 11,78 | 47,60 | 17,79 |
| Dividende '22 in € | Dividende '23e in € | Div.-Rendite '23e in % |
Hauptversammlung |
| 0,54 | 0,57 | 2,39 | 05.07.2024 |
| Q1-Zahlen | Q2-Zahlen | Q3-Zahlen | Bilanz-PK |
| 31.05.2023 | 17.08.2023 | 24.11.2023 | 16.05.2023 |
| Abstand 60Tage-Linie | Abstand 200Tage-Linie | Performance YtD | Performance 52 Wochen |
| -4,75% | 3,30% | -1,65% | 7,21% |
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