Als Andreas Steyer im März 2013 zu Demire (Deutsche Mittelstand Real Estate AG) kam, wollten die Börsianer von der damals noch als Magnat Real Estate firmierenden Gesellschaft nichts mehr wissen. Das Konzept als Immobilien-Komplettanbieter mit Fokus auf Österreich und Osteuropa sowie einzelnen Ländern aus  der Schwarmeer-Region war grandios gescheitert und hatte in erster Linie Verluste beschert. Der Aktienkurs lag mit 0,40 Euro komplett am Boden. Sechs Jahr zuvor gingen die Anteilscheine von Magnat noch für 25 Euro über den Tisch. Mittlerweile hat der früher unter anderem bei KPMG und Deka Immobilien tätig gewesene Immobilienprofi Steyer aufgeräumt und Demire ein neues Konzept verliehen: Gewerbeimmobilien in Deutschland für den Mittelstand – vorzugsweise aus der Logistikbranche. Aber auch normale Bürogebäude gehören zum Portfolio. „Unser Fokus liegt klar auf der Bestandshaltung“, sagt Steyer im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de. Auf eher risikoreiche Projektentwicklung steht der 49jährige Honorarprofessor nicht – schon gar nicht für ein börsennotiertes Unternehmen. Grundkriterium für Demire: Alle Objekte müssen von Beginn an einen positiven Cash Flow abwerfen.

DEMIRE	Kurs: 0,825 €

Komplett abgeschüttelt hat Demire die Vergangenheit aber nicht, auch wenn kein Mitarbeiter von früher mehr an Bord ist. Dafür befinden sich noch immer Grundstücke und Gebäude in Osteuropa – etwa in der Ukraine, Rumänien oder Bulgarien – im Besitz der Frankfurter. Der Verkauf ist ein mühsamer Prozess – gerade in den jetzigen Zeiten voller Unsicherheit. Die bilanziellen Risiken sind jedoch überschaubar. „Wir sind nicht gezwungen, zu Schleuderpreisen zu verkaufen“, sagt Steyer. Dabei scheinen lokale Interessenten in politisch instabilen Ländern wie der Ukraine nur darauf zu warten, dass die ausländischen Eigentümer kalte Füße bekommen und ihre Objekte weit unter Buchwert verscherbeln. Um die eigene Feuerkraft für Neuerwerbungen zu stärken, hatte Demire im Dezember 2013 Wandelanleihen im Volumen von 11,3 Mio. Euro platziert und von dem Erlös unter anderem ein Büroobjekt in München gekauft. Kaufpreis: 10 Mio. Euro, davon wurden 20 Prozent aus Eigenmitteln gestemmt. Weitere Deals sollen folgen. „Wir sind mitten in den Verhandlungen“, verrät Steyer – ohne allerdings Details zu nennen. Gut möglich also, dass es hier schon bald Neuigkeiten gibt.

Für Anleger heißt das allerdings auch, dass sie sich mittelfristig auf weitere Kapitalmaßnahmen einstellen müssen. Das zur Verfügung stehende genehmigte Kapital ist weitgehend ausgeschöpft. Zur Hauptversammlung am 15. Oktober 2014 dürften entsprechende Ermächtigungsrahmen auf der Tagesordnung stehen. Sollte die Demire-Aktie weiterhin eine derart überzeugende Performance aufweisen, sollte aber selbst die Aufnahme von Eigenkapital via Barkapitalerhöhung kein größeres Hindernis darstellen. Denkbar sind aber auch klassische Anleihen oder ein erneuter Covertible. Frei von Risiken ist der Small Cap auf dem jetzigen Niveau aber keinesfalls. Mit 1,25 Euro übersteigt die aktuelle Notiz deutlich den zuletzt mit 0,77 Euro angegebenen Substanzwert. Normalerweise sind Immobilienaktien eher mit einem Discount zum Net Asset Value (NAV) bewertet.

Wer jetzt noch einsteigen will, braucht also eine ganze Menge Mut. Zum 31. Juli steht die Veröffentlichung des Geschäftsberichts für 2013/14 (per Ende März) an. Zurzeit befindet sich Demire mitten in den Abschlussarbeiten zum Jahresbericht. Dementsprechend hält sich Steyer mit Aussagen zu den Zahlen zurück. Nur so viel: „Der NAV wird wohl leicht steigen.“ Demnach wird die Demire-Aktie auch auf Basis der Zahlen für 2013/14 mit spürbarem Aufschlag auf den Substanzwert gehandelt. Die Analysten von Close Brothers Seydler lassen sich davon allerdings nicht abschrecken. Sie haben die Coverage der im mittleren Börsensegment General Standard gelisteten Demire-Aktie kürzlich mit einem Kursziel von 2,00 Euro aufgenommen. Das entspricht einem Potenzial von stattlichen 60 Prozent. Gegenwärtig beträgt der Börsenwert knapp 17,5 Mio. Euro. Davon befinden sich etwa 70,5 Prozent im Streubesitz. Angesichts dessen sind die Handelsumsätze auf Xetra sogar halbwegs passabel.

INVESTOR-INFORMATIONEN
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DEMIRE
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A0XFSF	0,825	Halten	88,92
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
16,50	8,91	1,85	3,41
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
0,24	1,85	1,10	-13,74
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,00	0,00	0,00	04.07.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
28.05.2024	29.08.2024	09.11.2023	28.05.2024
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
2,61%	-30,67%	-22,17%	-57,25%