Verlässlich gute Zahlen liefern plus eine sehr transparente Berichterstattung – und alles ohne großes Getöse: Diese Kombination schätzen die Aktionäre von DEFAMA Deutsche Fachmarkt an ihren Investment. Nun haben die Berliner erneut eine Barkapitalerhöhung angekündigt zu einem Ausgabekurs von 15,00 Euro (sämtliche Details der Transaktion zum Download finden Sie HIER). Boersengefluester.de sprach mit Vorstand Matthias Schrade über den aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland, den Hintergrund der Kapitalerhöhung, die weitere Strategie von DEFAMA und die Gründe, was auch auf dem aktuellen Kursniveau noch immer für den Anteilschein des auf Fachmarktzentren spezialisierten Unternehmens mit Listing im Münchner Spezialsegment m:access (plus XETRA) spricht. Die Analysten von Warburg Research setzen den fairen Wert der DEFAMA-Aktie zurzeit bei 19,30 Euro an. „Die Kapitalerhöhung ist eine gute Gelegenheit, sich an einem attraktiven Wachstumsunternehmen mit einem disziplinierten Ansatz bei Akquisitionen zu beteiligen“, lautet das Fazit der Studie. Dieser Einschätzung kann boersengefluester.de gut folgen.

Herr Schrade, Sie kommen gerade von einer ausgedehnten Roadshow zurück. Wie nehmen ausländische Investoren den deutschen Immobilienmarkt wahr? Gern auch, was das Thema Wohnimmobilien angeht.

Matthias Schrade: Wir haben mit den Investoren eigentlich über unsere eigenen Fachmarktzentren und nicht über Wohnimmobilien gesprochen (lacht). Natürlich redet man immer auch über die generellen Branchenentwicklungen. Erfreulich für uns ist dabei, dass Immobilien-Aktien im derzeitigen unruhigen Marktumfeld mit einer drohenden Rezession und zahllosen Gewinnwarnungen als „sicherer Hafen“ wahrgenommen werden. Allerdings wechseln etliche Investoren derzeit aus dem Wohn- eher in das Gewerbe-Segment, auch bedingt durch die politischen Unwägbarkeiten. Kampagnen wie „Deutsche Wohnen enteignen“ zeigen da ihre Wirkung. Und was ich über die jüngst bekannt gewordenen Pläne zum Mietendeckel in Berlin zu hören bekäme, wenn die Roadshow noch weiterginge, kann ich nur mutmaßen…

DEFAMA will via Kapitalerhöhung brutto bis zu 7,8 Mio. Euro einsammeln. Was sind die konkreten Pläne für die Verwendung des Emissionserlöses?

Matthias Schrade: Wir werden die Mittel verwenden, um Investitionen in Bestandsobjekte und den Erwerb weiterer Immobilien zu tätigen. Konkret planen wir einerseits, in bestehende Objekte zu investieren, um Leerstände zu beseitigen, Ergänzungsgebäude zu errichten, (Anker-)Mietverträge zu verlängern und Mieten erhöhen zu können. Andererseits wollen wir weitere Fachmarktzentren erwerben, die unsere Kaufkriterien der Gesellschaft erfüllen, und so das Wachstum der vergangenen Jahre fortsetzen. Betonen möchte ich aber, dass wir auf die zusätzlichen Mittel nicht zwingend angewiesen sind. Zum einen verfügen wir noch über einen durchaus ordentlichen Cashbestand, zum anderen wird sich unsere freie Liquidität durch die vor kurzem gemeldete Aufstockung eines Bestandsdarlehens – eine sogenannte Revalutierung – um 0,6 Mio. Euro erhöhen. Und schließlich könnten wir die Investitionen im Bestand größtenteils wohl auch über die jeweilige Bank fremdfinanzieren. Letzteres wäre aber relativ aufwändig, weil es hier um relativ viele meist vergleichsweise kleine Einzelsummen geht – diese Zeit stecken wir lieber in weitere Zukäufe.

DEFAMA Deutsche Fachmarkt	Kurs: 24,200 €

Seit 2016 haben Sie bereits drei Barkapitalerhöhungen durchgeführt. Jetzt steht Nummer 4 an – gemessen an den früheren Transaktionen die bislang größte Maßnahme. Ist danach Schluss mit Kapitalerhöhungen? Im Halbjahresbericht klang das ein wenig so.

Matthias Schrade: So ist der Plan. Unser strategisches Ziel ist es, mittelfristig ohne weitere Kapitalerhöhungen zu wachsen – unter anderem durch weitere Revalutierungen. Vereinfacht gesagt kann jedes Objekt, dessen Darlehen wir revalutieren, potenziell die Liquidität für den Ankauf eines zusätzlichen Objekts gleicher Größe liefern. Bemerkenswert ist die vorliegende erste Darlehensaufstockung speziell vor dem Hintergrund, dass die betreffende Finanzierung erst vor gut drei Jahren geschlossen wurde. Die Tilgung war daher noch nicht sehr weit fortgeschritten. Je länger diese voranschreitet, desto bessere Möglichkeiten sehen wir hier. So richtig reif für Revalutierungen sind Darlehen nach unserer Einschätzung eigentlich erst nach fünf, sechs Jahren Laufzeit. Und da kommen wir bei etlichen Finanzierungen bald hin.
Bis dahin reichen die Mittel aus der aktuellen Kapitalerhöhung locker aus – zumal wir perspektivisch ja auch noch einen größeren Zufluss aus dem Verkauf des EKZ Radeberg erwarten, sobald der Umbau hier abgeschlossen ist.

Mit einem Börsenwert von rund 60 Mio. Euro ist DEFAMA zwar immer noch recht klein, andererseits aber doch dem Status des MicroCaps – Ende 2016 lag die Marktkapitalisierung bei gerade einmal etwas mehr als 21 Mio. Euro – entwachsen. Ist das ein Vorteil bei Akquisition neuer Objekte, oder gelten Sie für einzelne Mieter/Verkäufer schon als „böser“ Konzern?

Matthias Schrade: Mit lediglich 15 Mitarbeitern sind wir immer noch eher ein überschaubarer Familienbetrieb als ein Großkonzern. Den meisten Mietern ist es ohnehin ziemlich egal, ob wir an der Börse sind oder nicht. Entscheidend ist vielmehr, dass wir kurzfristig zurückrufen, wenn sie einen Mangel melden, und diesen abstellen – das ist bei vielen Eigentümern und Verwaltungen keineswegs selbstverständlich. Und für große Filialisten wie ALDI, REWE, Edeka, TEDi, KiK oder Dänisches Bettenlager ist vor allem wichtig, dass wir deren Geschäft verstehen und ihre Wünsche soweit möglich umsetzen – beispielsweise hinsichtlich Flächenvergrößerung oder Modernisierungen.

Gegenüber Verkäufern wiederum ist es sicher eindeutig ein Vorteil, dass wir nachweislich schon viele Transaktionen verlässlich abgewickelt haben. Außerdem reicht meist schon ein Blick auf den ausgewiesenen Cashbestand in unseren Geschäfts- und Zwischenberichten, um Zweifel zu zerstreuen, dass die Finanzierung des Kaufpreises für uns kein Problem darstellt. Gleichzeitig kommt uns auch hier zugute, dass wir kein anonymer Großkonzern sind, sondern klare Ansprechpartner für die Verkäufer haben und schnelle Entscheidungen treffen können.

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	Kurs in €	Einschätzung	Börsenwert in Mio. €
A13SUL	24,200	Kaufen	116,16
KGV 2025e	KGV 10Y-Ø	BGFL-Ratio	Shiller-KGV
20,86	26,21	0,80	36,28
KBV	KCV	KUV	EV/EBITDA
3,02	11,98	48,40	17,92
Dividende '22 in €	Dividende '23e in €	Div.-Rendite '23e in %	Hauptversammlung
0,54	0,57	2,36	05.07.2024
Q1-Zahlen	Q2-Zahlen	Q3-Zahlen	Bilanz-PK
31.05.2023	17.08.2023	24.11.2023	16.05.2023
Abstand 60Tage-Linie	Abstand 200Tage-Linie	Performance YtD	Performance 52 Wochen
-3,27%	5,19%	0,00%	11,01%

Was spricht Ihrer Meinung nach auch auf dem aktuellen Niveau für die DEFAMA-Aktie?

Matthias Schrade: Das gleiche, was immer schon für ein Investment in DEFAMA spricht: Wir sind dank günstiger Kaufpreise und schlanker Strukturen hochprofitabel, über lokale Banken bzw. Sparkassen langfristig und solide finanziert, verfügen über ein bodenständiges Team mit großer Erfahrung in Handelsimmobilien, pflegen eine hohe Transparenz und verfolgen eine sehr aktionärsfreundliche Dividendenpolitik. Am wichtigsten aber ist: Wir agieren in einer speziellen Nische mit wenigen Wettbewerbern – wobei „Nische“ eigentlich der falsche Ausdruck ist, da es buchstäblich tausende potenzieller Kaufobjekte für uns gibt. Und damit meine ich nur kleine Städte, nur Handelsobjekte, ausschließlich Nord- und Ostdeutschland.

Uns werden jährlich hunderte Objekte angeboten, davon kaufen wir letztlich etwa fünf bis acht pro Jahr. Das bietet weiteres enormes Wachstumspotenzial. Trotzdem bewegt sich die Bewertung der DEFAMA-Aktie am unteren Rand der Peer Group, wenn man mit einer Analystenbrille die Bewertung auf Basis der Funds From Operations (FFO) heranzieht. Und das, obwohl wir eine der am schnellsten wachsenden deutschen Immobilien-AGs sind – bei gleichzeitig stetig steigenden Dividenden.

Erklärtes Ziel für 2019 ist es, die Dividende erneut anzuheben. Bezieht sich diese Aussage auf die Dividende je Aktie oder die Ausschüttungssumme? Immerhin sind die bis zu 520.000 neuen Aktien für das gesamte Jahr 2019 dividendenberichtigt.

Matthias Schrade: Wir haben das Ziel einer erneuten Dividendenerhöhung je Aktie im Halbjahresbericht ausdrücklich bestätigt, obwohl zu dieser Zeit bereits im Raum stand, dass wir eine Kapitalerhöhung prüfen. Insofern steht diese Aussage unverändert, auch wenn wir nun einige Aktien mehr bedienen müssen.

Schlagwort „PropTech“: Welche Rolle spielt Digitalisierung in Ihrem eigenen Geschäft?

Matthias Schrade: Nur in sehr geringem Umfang, wenn man einmal davon absieht, dass nahezu alle Verträge, Rechnungen, Prüfberichte usw. heute als PDF abgespeichert werden und von überall zugreifbar sind. Für Mietverträge gilt ja sogar noch gesetzlich das Schriftformerfordernis, von einer papierlosen Zeit ist man da sehr weit entfernt. Andererseits nutzen wir natürlich ständig Tools wie Googlemaps, Teamviewer, digitale Datenräume und vieles mehr. Gegenüber früheren Zeiten stellt all dies eine enorme Arbeitserleichterung dar – sowohl im Ankauf als auch der Verwaltung. Wer aber glaubt, dass digitale Tools die klassische Besichtigung vor Ort, einen guten Hausmeister und persönliche Gespräche mit den Mietern ersetzen könnten, hat das Immobiliengeschäft nicht verstanden.

Matthias Schrade ist in der Spezialwerteszene bestens bekannt, immerhin gründete er bereits 1999 das heute von Alexander Langhorst geführte Analysehaus GSC Research. Zwischen 2003 und 2010 war Schrade Chefredakteur des Börsenbriefs Nebenwerte Insider. Im Herbst 2014 gründete Schrade die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG mit Sitz in Berlin. Über aktuelle Entwicklungen rund um DEFAMA (und auch noch ein wenig mehr) informiert er im Internet auf Kunglers Blog. Zudem twittert Schrade für sein Leben gern – jedenfalls hat er unter seinem Twitter-Account Kungler bereits mehr als 61.000 Kurzmitteilungen gesendet. Auf den einschlägigen Small Cap-Konferenzen ist Schrade ebenfalls regelmäßig präsent.

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Fotos: Clipdealer, DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

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