DEFAMA: “Immobilienbestand binnen drei Jahren verdoppeln”

Längst hat die Aktie von DEFAMA Deutsche Fachmarkt den Status eines Geheimtipps verlassen. Seit der Notizaufnahme im Sommer 2016 hat sich die Wert des auf Immobilieninvestments in den Bereichen Supermärkte und Fachmarktzentren fokussierten Unternehmen mehr als verdoppelt. Das Kapitalmarktgesicht von DEFAMA ist Vollblutbörsianer Matthias Schrade. Im Interview mit boersengefluester.de verrät Schrade, warum die Aktie von DEFAMA noch immer ein interessantes Investment ist, wie die Geschäfte aktuell laufen und welche langfristigen Ziele er sich gesteckt hat.


Herr Schrade, die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat sich auf eine besondere Nische im deutschen Immobilienmarkt spezialisiert. Warum investieren Sie gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten?

Matthias Schrade: Weil die Renditen dort am höchsten sind (lacht). Das kommt daher, weil die für uns typischen Objektgrößen zwischen 1 und 5 Mio. Euro für institutionelle Investoren zu klein sind. Vermögende Privatanleger kaufen dagegen lieber Wohnungen. Beide investieren überwiegend in größeren Städten. Daher sind wir oft die einzigen ernsthaften Interessenten für die uns angebotenen Objekte.

Zuletzt haben Sie ein Fachmarktzentrum in Hessen erworben. Könnten Sie uns an diesem Beispiel bitte erläutern, welche Kriterien für Sie bei Zukäufen erfüllt sein müssen und welche Renditen Sie mit diesen Objekten erwirtschaften?

Matthias Schrade: Der jüngste Objektkauf in Waldeck ist sehr typisch für uns. Es handelt sich um ein klassisches Nahversorgungsobjekt mit den Mietern LIDL, KiK, einem Getränkemarkt und dem lokalen Taxiservice. Der Kaufpreis lag bei 1,85 Mio. Euro, die jährlichen Netto-Mieterträge liegen bei gut 200.000 Euro – wir haben also zum 9-fachen der IST-Miete gekauft. Und im Umkreis von mehr als 10 km gibt es kein anderes Fachmarktzentrum. Unser erklärtes Ziel ist eine zweistellige Eigenkapitalrendite. Auf Objektebene erreichen wir durch die günstigen Kaufpreise in Verbindung mit den niedrigen Zinsen natürlich deutlich höhere Renditen. Auf das für den Ankauf eingesetzte Eigenkapital sind das regelmäßig 20 Prozent oder mehr. Das haben wir auch in Waldeck geschafft.

Ende September haben Sie mit der Berliner HD Gruppe haben einen Letter of Intent (LOI) über den Erwerb einer 50-prozentigen Beteiligung am EKZ Radeberg geschlossen. Wann rechnen Sie mit der offiziellen Vertragsunterzeichnung und welche Bedeutung hätte dieses Joint-Venture für die DEFAMA?

Matthias Schrade: Wir gehen davon aus, dass der Vertragsschluss in den nächsten Wochen erfolgt – zu klären sind eigentlich nur noch Details. Die Partnerschaft ist für uns einerseits sehr bedeutend, weil wir mit der HD Gruppe einen starken Partner gewonnen haben, der als erfahrener Projektentwickler sein Know-how für den geplanten Umbau des EKZ Radeberg einbringen wird. Zum anderen führt der Einstieg von HD zu einem erheblichen positiven Einmalertrag im laufenden Jahr.

 

Kennzahlen der DEFAMA-Aktie

Quelle: SRC Research

 

Wie würde sich dieser Deal konkret auf die Ergebnis- und Liquiditätssituation der DEFAMA auswirken?

Matthias Schrade: Bei planmäßiger Abwicklung ergibt sich voraussichtlich ein Ergebniseffekt von rund 900.000 Euro nach Steuern und ein Liquiditätszufluss von etwa 2 Mio. Euro. Damit Sie diese Zahlen besser einordnen können: Im Gesamtjahr 2016 lag unserer Konzerngewinn bei 889.000 Euro, für das laufende Jahr erwarten wir ohne den Einmalertrag aus dem Joint-Venture ein Ergebnis nach Steuern von 1,4 Mio. Euro. Für uns ist das also ein sehr bedeutender Erfolg.

Planen Sie weitere Joint Ventures nach diesem Vorbild?

Matthias Schrade: Wenn die Partnerschaft gut funktioniert, kann sich das durchaus ergeben. Konkret geplant ist aber noch nichts – auch weil Radeberg das einzige Objekt in unserem Portfolio ist, bei dem schon zum Zeitpunkt unseres Kaufes klar war, dass hier mittelfristig ein Komplettumbau erforderlich sein wird.

In den ersten neun Monaten 2017 haben Sie die für Immobilienaktien wichtige Kennziffer Funds From Operations (FFO) um 59 Prozent auf 1,81 Mio. Euro gesteigert. Ist dies für Sie auch die wesentliche Steuerungsgröße oder orientieren Sie sich eher am EBITDA oder Nettoergebnis?

Matthias Schrade: Für uns ist in der Tat der FFO die wichtigste Steuerungsgröße, weil diese Kennzahl die Ertragskraft unseres Immobilien-Portfolios am besten ausdrückt. Annualisiert liegt der FFO unseres Portfolios – ohne Effekte aus dem Joint-Venture in Radeberg – übrigens aktuell schon bei 3,2 Mio. Euro, das entspricht 0,90 Euro je Aktie. Zum Vergleich: in 2016 lag der FFO erst bei 1,6 Mio. Euro – hat sich also seither glatt verdoppelt.

Außerdem müssen Sie beachten, dass das Nettoergebnis bei uns stark verzerrt ist, da wir als einzige Firma der Peer Group nach HGB bilanzieren. Alle anderen börsennotierten Immobilien-AGs bilanzieren nach IFRS – da fallen die Ergebnisse typischerweise erheblich höher aus, weil die Immobilien nicht kontinuierlich abzuschreiben sind.


Kursentwicklung der DEFAMA-Aktie

Quelle: comdirect.de

 

Welche Erwartungen haben Sie an das Schlussquartal 2017?

Matthias Schrade: Im vierten Quartal werden erstmals 21 Objekte über den vollen Zeitraum enthalten sein, also vier Immobilien mehr als von Juli bis September. Dabei handelt es sich um die Zukäufe in Sangerhausen, Harzgerode und Wildau sowie einen Arrondierungskauf in Höhn. Ein weiterer Umsatz- und Ergebnisanstieg im Schlussquartal ist damit bereits vorprogrammiert. Insofern gehe ich davon aus, dass wir unsere Prognose eines FFO von 2,6 Mio. Euro und eines Nettogewinns nach HGB von 1,4 Mio. Euro beziehungsweise 0,40 Euro je Aktie komfortabel erreichen werden. Hinzu kommt der schon erwähnte positive Einmaleffekt aus dem Joint-Venture in Radeberg. Bei planmäßiger Abwicklung des geschlossenen Letter of Intent würde sich im Gesamtjahr 2017 ein Rekordgewinn von insgesamt rund 2,3 Mio. Euro bzw. 0,65 Euro je Aktie für DEFAMA ergeben.

Der jüngste Zukauf ist bereits das 22. Objekt im DEFAMA-Portfolio. Welche Wachstumsziele verfolgen Sie mittelfristig?

Matthias Schrade: Wir kaufen jährlich etwa fünf bis acht weitere Fachmarktzentren, das entspricht einem Einkaufsvolumen von durchschnittlich etwa 20 Mio. Euro pro Jahr. Wenn wir dieses Wachstumstempo beibehalten, werden wir unseren Immobilienbestand binnen drei Jahren verdoppeln. Wobei uns wesentlich wichtiger ist, dauerhaft hochrentabel zu arbeiten, als möglichst schnell möglichst groß zu werden.

Wie viel Kapital haben Sie für weitere Zukäufe zur Verfügung? Steht in den nächsten Monaten eine Kapitalerhöhung an?

Matthias Schrade: Wir hatten per 30. September 2017 einen Cashbestand von gut 1,7 Mio. Euro, hinzu kommt ein jederzeit auszahlbares Darlehen von mehr als 500.000 Euro. Damit stehen uns gut 2 Mio. Euro für weitere Zukäufe zur Verfügung. Und bei planmäßiger Abwicklung des Joint-Ventures bei Radeberg, wird sich diese Summe noch einmal glatt verdoppeln. Das sollte für mindestens ein halbes Dutzend Objektkäufe reichen – vielleicht sogar mehr. Von daher steht bei DEFAMA in den nächsten Monaten sicher keine Kapitalerhöhung an.

 

Einkaufszentrum Pasewalk (DCIM100MEDIA)

Investoren erwarten von Immobilien-AGs auch attraktive Ausschüttungen. Wie sehen Ihre Dividendenpläne aus?

Matthias Schrade: Wir beteiligen unsere Aktionäre in einem hohen Maße an den Gewinnen – das gehört sich für einen Immobilien-Bestandshalter ja auch so. Gleichzeitig wollen wir die Dividende möglichst auch jedes Jahr steigern. Für 2016 haben wir die Dividende von 10 auf 20 Cent je Aktie verdoppelt, damit haben wir rund 80 Prozent des Konzerngewinns ausgeschüttet. Und auch für das laufende Jahr werden wir die Dividende erneut deutlich anheben.

Können Sie das schon konkretisieren? In ihrer jüngsten Studie prognostizierte SRC Research eine Dividendenerhöhung um 70 Prozent auf 34 Cent je Aktie.

Matthias Schrade: Ich bitte um Verständnis dafür, dass wir erst nach Ende des Geschäftsjahres eine genaue Aussage zur Dividende treffen. Aber Sie dürfen davon ausgehen, dass wir die Erwartungen der Analysten nicht enttäuschen werden.

Der Kurs der DEFAMA-Aktie hat sich in den vergangenen zwölf Monaten verdoppelt. Hat er damit nicht auch schon einen Großteil des für 2018 erwarteten Wachstums vorweggenommen? Wie sehen Sie die Aktie im Peer-Group-Vergleich bewertet?

Matthias Schrade: Gemessen am FFO ist die DEFAMA-Aktie immer noch das günstigste Papier in der Peer Group, auch wenn der Abschlag etwas kleiner geworden ist. Gleichzeitig sind wir eine der am schnellsten wachsenden deutschen Immobilien-AGs und können den annualisierten FFO aus den vorhandenen Mitteln auf mehr als 1 Euro je Aktie steigern. Außerdem ist das Segment, in dem wir uns bewegen, mit laut Analysten schätzungsweise rund 6.000 potenziell für DEFAMA in Frage kommenden Objekten riesig – und wir haben erst 22 davon gekauft. Da wir „nur“ etwa fünf bis acht Transaktionen pro Jahr durchführen, werden wir nie an eine Größengrenze stoßen. Es gibt also viele gute Gründe, die weiterhin für ein Engagement in unserer Aktie sprechen.

Die DEFAMA-Aktie ist derzeit im Freiverkehr der Börse München gelistet. Wann ist für Sie der Zeitpunkt gekommen, in ein höher reguliertes Börsensegment zu wechseln?

Matthias Schrade: In einem Wort – jetzt! Konkret streben wir einen Wechsel in das Qualitätssegment m:access der Börse München an. Dazu haben wir die mwb fairtrade AG beauftragt, einen entsprechenden Antrag bei der Börse München zu stellen. Über die Zulassung hat der Freiverkehrsausschuss der Börse München zu beschließen. Wir gehen davon aus, dass Entscheidung über unseren Antrag noch 2017 fällt.

Was versprechen Sie sich von einem Wechsel in den m:access?

Matthias Schrade: Von einem Wechsel in den m:access versprechen wir uns eine erhöhte Aufmerksamkeit für die DEFAMA-Aktie. Zudem ermöglicht ein Listing im m:access die Aufnahme einer Zweitnotiz im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse – und damit auch die Einbeziehung in den XETRA-Handel. Das würde unsere Aktie vor allem für institutionelle Investoren attraktiver machen.


 

Matthias Schrade ist in der Spezialwerteszene bestens bekannt, immerhin gründete er bereits 1999 das heute von Alexander Langhorst geführte Analysehaus GSC Research. Zwischen 2003 und 2010 war Schrade Chefredakteur des Börsenbriefs Nebenwerte Insider. Ab 2013 gehörte er dann der Geschäftsführung des Münchner Unternehmens FCR Immobilien an. Im Herbst 2014 gründete Schrade die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG mit Sitz in Berlin, bei der er – gemeinsam mit Carsten Müller – als Vorstand tätig ist. Über aktuelle Entwicklungen rund um DEFAMA (und auch noch ein wenig mehr) informiert er im Internet auf Kunglers Blog. Zudem twittert Schrade für sein Leben gern – jedenfalls hat er unter seinem Twitter-Account Kungler bereits mehr als 56.000 Kurzmitteilungen gesendet. Auf den einschlägigen Small Cap-Konferenzen ist Schrade ebenfalls regelmäßig präsent.

 

Hinweis: Da boersengefluester.de nur Kurse und Charts von Unternehmen mit einem Listing in Frankfurt/Xetra abbilden kann, müssen wir momentan noch auf die Darstellung der sonst üblichen Kennzahlenboxen verzichten. Mit Xetra-Notiz gehört DEFAMA dann aber zur unserem „normalen“ Coverage-Universum.

Fotos: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG



Über Gereon Kruse

Gereon Kruse

Gereon Kruse gründete im Mai 2013 die auf Datenjournalismus fokussierte Seite boersengefluester.de. Zuvor war er 19 Jahre bei dem Anlegermagazin BÖRSE ONLINE tätig – von 2000 bis Anfang 2013 in der Funktion des stellvertretenden Chefredakteurs. Sein Spezialgebiet sind deutsche Aktien – insbesondere Nebenwerte. 2016 gewann Gereon Kruse mit boersengefluester.de beim viel beachteten finanzblog award der comdirect bank den Publikumspreis und belegte gleichzeitig noch den 3. Platz in der Jurywertung.